나이스옥션 법원경매 상주 2024타경71768 [2] 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 산35 임야 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경71768 [2] 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 산35 임야 경매

물건 대표 이미지

상주지원 경매2계 2024타경71768 | 소재지: 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 산35 | 감정가: 7,054,938원 | 최저가: 1,694,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2024타경71768 (2)

소재지: 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리 산35

용도: 임야

감정가: 7,054,938 원

매각 대상 토지 면적: 989.00 ㎡ (약 299.2 평) - 이는 전체 토지 면적 중 일부 지분입니다.

전체 토지 면적 (추정): 약 32,963.37 ㎡ (약 9,971.7 평) - 제공된 토지 지분율 수치를 근거로 추정됩니다.

토지 지분율 (매각 지분): 약 3% (989.00 ㎡ / 32,963.37 ㎡ * 100%)

토지 제시외 면적: 0 ㎡

건물 면적: 0 ㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외 면적: 0 ㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 피OO

채권자: 주OOOOOOOOO

주요 권리 사항: 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 분묘기지권 성립 가능성.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 상주시 사벌국면에 위치하며, "엄정마을" 동측 인근 및 북서측 인근, 마을 내에 소재합니다.

주변 지역은 일반 주택, 경지 정리된 농경지대, 그리고 임야 등으로 형성되어 있어 전반적으로 농업 활동이 이루어지는 농촌 지역의 특성을 보입니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

기호 1 토지는 남측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접하고, 기호 3 토지는 서측으로 폭 약 8-9미터 내외의 포장도로와 접합니다.

기호 2 토지는 임야도상 맹지로, 인접 필지를 경유하여 접근이 가능한 상황입니다.

주변 시설 검색 결과, 엄정마을 자체 및 인근 지역에는 기본적인 주거 시설이 존재하나, 상업 시설이나 대규모 편의 시설은 상주시 중심지로 이동해야 이용 가능한 것으로 파악됩니다.

현재까지 확인된 바로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 향후 개발 또는 토지 이용 시에는 인접 지역의 개발 계획 및 환경 규제 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중인 물건입니다.

소유자 겸 채무자는 피OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

매각 대상이 토지의 일부 지분이므로, 매수 시 타 공유자와의 공동 소유 관계가 성립됩니다.

본 건에는 공유자 우선매수 신고가 있었습니다. 이는 법적으로 공유자가 매각 기일에 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 우선적으로 해당 지분을 매수할 수 있는 권리입니다.

다만, 주의사항에 명시된 바와 같이, 만약 공유자가 우선매수권을 행사하고도 매수 보증금을 납부하지 못해 그 효력이 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에는 더 이상 우선매수 청구권을 행사할 수 없게 됩니다.

토지 지상에는 연고자 미상의 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 경상북도 상주시 사벌국면 엄암리는 주로 농경지와 임야가 분포하는 전형적인 농촌 지역입니다.

주변은 일반 주택과 경작지가 주를 이루고 있어, 현재 상업 활동이 활발한 상권으로 보기는 어렵습니다.

향후 지역 개발 계획에 따라 일부 토지 이용의 변화 가능성은 있으나, 현재로서는 주변 지역의 신규 상권 형성 가능성이 높지 않은 것으로 판단됩니다.

일상적인 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지나 상주시 중심지로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 상주시 사벌면에 위치하여, 엄정마을 주민들을 중심으로 한 지역 생활권 내에 있습니다.

교육 시설로는 사벌면 내에 초등학교가 소재하고 있으나, 중학교 이상의 교육 시설을 이용하기 위해서는 상주시 중심지로 통학이 필요할 수 있습니다.

의료 시설의 경우, 면 단위 보건소 또는 상주시 내 병원을 이용하는 것이 일반적일 것으로 예상됩니다.

마트, 은행 등의 생활 편의 시설 또한 상주시 중심지를 이용해야 하는 경우가 많을 것으로 보입니다.

주변 지역은 산과 농지가 많아 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각으로 인한 공동 소유 관계: 매수 후 타 공유자와의 협의 과정에서 이견이 발생할 수 있으며, 토지의 배타적 사용 및 처분에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수권 행사 가능성: 실제 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 소유권 이전이 무산될 수 있습니다. (단, 보증금 미납 시 다음 기일에는 행사 불가)

분묘기지권 성립 가능성: 연고자가 확인되지 않은 분묘의 존재는 토지 이용 시 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 개발 및 활용에 있어 법적, 현실적인 제약을 야기할 수 있습니다. 분묘 이장 등에 대한 추가적인 비용 및 복잡한 절차가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 각 필지별로 농림지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 농업진흥구역, 자연취락지구 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 적용되어, 건축이나 개발 행위에 제약이 따릅니다.

맹지 발생: 기호 2 토지는 임야도상 맹지로, 현황상 인접 토지를 통행로로 이용해야 하므로, 이에 대한 토지 사용 승낙 확보 등 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 상주시 사벌면에 위치한 임야 일부 지분에 대한 강제 경매 물건입니다.

주변 환경은 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

주요 특징으로는 토지 일부 지분 매각, 공유자 우선매수권의 존재, 그리고 연고자 미상의 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

각 필지별로 적용되는 토지 이용 계획 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 하며, 특히 맹지인 기호 2 토지의 접근성 문제도 고려해야 합니다.

분묘기지권은 잠재적 리스크 요인이 크므로, 관련 법규 및 예상 비용에 대한 사전 조사가 필수적입니다.

본 건은 투자 가치보다는 특정 목적(예: 분묘 관리, 농지 취득 등)을 위한 접근이 더 적합할 수 있으며, 지분 매각의 특성상 신중한 판단이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 전체 토지 면적(약 9,971.7 평) 내의 일부 지분(약 3%)을 경쟁 없이 취득할 기회가 될 수 있습니다.

향후 해당 지역의 개발 가능성 또는 토지 이용 계획 변경 시, 지분 가치가 상승할 잠재력을 기대할 수 있습니다. (단, 지역 개발 전망에 대한 면밀한 사전 조사 필요)

분묘기지권 문제가 해결될 경우, 토지 활용 가치가 상승할 수 있으나, 이장 등 관련 비용 및 절차 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

본 건은 지분 매각이므로, 타 공유자와의 원만한 협력 관계 구축이 투자 성공에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

법원 정보

상주지원 경매2계