나이스옥션 법원경매 김천 2024타경16522 [1] 경상북도 구미시 황상동 397 전 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2024타경16522 [1] 경상북도 구미시 황상동 397 전 경매

물건 대표 이미지

김천지원 경매1계 2024타경16522 | 소재지: 경상북도 구미시 황상동 397 | 감정가: 26,460,000원 | 최저가: 6,352,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 김천지원 2024타경16522 (1)이며, 경상북도 구미시 황상동 397 외 다수 필지의 토지 일부 지분이 매각 대상입니다.

용도는 전(밭) 및 주거용 건부지로 이용 중이며, 총 토지면적은 383.00㎡ (약 115.86평)입니다.

감정가는 26,460,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 매각 특징

본 건은 토지일부지분매각으로, 토지 지분율은 6962.94%로 기재되어 있습니다. 지분 매각의 특성상 공유자 우선매수권이 발생하며, 실제 입찰 시 공유자우선매수신고가 접수될 가능성이 높습니다.

경매구분은 부동산강제경매입니다.

제시외 건물 (55.00㎡, 약 16.64평)이 소재하나 이는 매각에서 제외되며, 최저매각가격은 해당 제시외 건물을 감안하여 산정된 가격이므로, 법정지상권 성립 여부가 주요한 권리 분석 대상입니다.

일부 필지(목록4)는 농지취득자격증명원(농취증)이 불요(제2종일반주거지역)합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

대상 물건은 경상북도 구미시 황상동 소재 "황상동현대아파트" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재하는 기존 주택지대이며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 보통이나, 대상 물건까지 **차량 출입이 불가능**한 점은 접근성 측면에서 단점으로 작용합니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 인접지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 형태입니다.

일련번호 1), 2), 4)는 주거용 건부지로 이용 중이며, 일련번호 3)은 전(밭)으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 일련번호 1)은 폭 약 2미터의 포장도로에 접하나, 2)-4)는 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

토지이용계획상 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 혼재되어 있습니다. 주거지역의 경우 개발 잠재력이 있으나, 자연녹지지역은 보전 성격이 강합니다.

공통적으로 가축사육제한구역(절대제한), 상대보호구역, **역사문화환경보존지역(구미 황상동 고분군)** 등 다수의 규제에 묶여 있어 향후 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 대상

본 건은 토지 지분(일부)만 매각하며, 소유자와 채무자가 김OO로 동일합니다.

제시외 건물 55.00㎡ (약 16.64평)은 매각 대상에서 제외됩니다. 해당 건물이 매각 토지 지분에 대한 법정지상권을 취득할 경우, 낙찰자의 토지 이용 및 처분에 큰 제약이 발생합니다.

3.2. 특수 권리 분석

**지분 매각 및 공유자 우선매수권:**

가장 큰 특수 권리는 공유자의 우선매수권 행사 가능성입니다. 민사집행법 제140조에 따라 공유자는 최고가 매수 신고 가격으로 우선 매수를 신청할 수 있습니다.

주의할 점은, 공유자가 우선매수권을 행사했으나 매수보증금을 미납하여 실효된 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에서 다시 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 규정이 적용됩니다.

**농지취득자격증명원 (농취증):**

농지인 목록3(전)에 대해서는 원칙적으로 농취증이 필요합니다. 다만, 목록4(제2종일반주거지역)에 대해서는 불요하다고 명시되어 있어, 입찰 전 해당 농지의 용도 및 농취증 발급 가능성을 명확히 확인해야 합니다.

**법정지상권 리스크:**

제시외 건물이 매각에서 제외되어 있어, 건물의 소유를 위한 법정지상권이 성립하는지 여부를 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다. 법정지상권이 성립할 경우, 토지의 활용 가치는 현저히 낮아지게 됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 "황상동현대아파트" 인근의 기존 주택지대로서 기본적인 주거 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

상권 분석을 위한 구체적인 상업 시설 정보는 제공되지 않았으나, 주거지역과 농경지가 혼재되어 있어 상업적 기능보다는 주거 및 영농 환경에 더 가깝습니다.

인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 관련 리스크

매각 제외된 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 가장 큰 리스크입니다. 성립 시 낙찰자는 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있으나, 토지 개발은 사실상 불가능합니다.

5.2. 지분 매각의 협의 리스크

낙찰 후 다른 공유자들과의 협의(매도, 매수, 분할 등)가 필수적입니다. 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송 등 법적 절차를 통해야 하며, 시간과 비용이 소요됩니다.

5.3. 개발 및 접근성 리스크

일부 필지가 맹지이거나 차량 출입이 불가능하여 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

역사문화환경보존지역 등의 규제로 인해 건축 행위에 대한 허가 절차가 까다롭고 제한적일 수 있습니다.

5.4. 혐오 시설

제공된 정보 내에서는 주변 혐오 시설에 대한 구체적인 내용은 확인할 수 없습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 지분 매각, 제시외 건물 (법정지상권 가능성), 복잡한 토지이용계획 및 규제 등으로 인해 **특수물건**으로 분류됩니다.

일반적인 경매 투자자에게는 진입 장벽이 높고 리스크 관리가 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

**저가 매수 기회:** 유찰을 거듭할 경우, 복잡한 권리 관계로 인해 낮은 가격에 토지 지분을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

**제2종일반주거지역의 잠재력:** 일부 필지가 주거지역에 포함되어 있어, 공유자들과의 협의를 통해 토지 전체를 확보하고 규제 완화 또는 개발이 진행될 경우 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

**공유자 대상 협상:** 공유자 지분을 매입하거나, 낙찰된 지분을 공유자에게 고가로 매도하는 출구 전략을 세울 수 있습니다. 법정지상권 미성립 시 지료 청구를 통한 수익도 가능합니다.

법원 정보

김천지원 경매1계