나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3936 [1] 경상북도 경주시 문무대왕면 어일리 1119-3 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3936 [1] 경상북도 경주시 문무대왕면 어일리 1119-3 전 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2024타경3936 | 소재지: 경상북도 경주시 문무대왕면 어일리 1119-3 | 감정가: 78,514,200원 | 최저가: 18,851,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 경주지원 2024타경3936 (1)

소재지: 경상북도 경주시 문무대왕면 어일리 1119-3

용도: 전 (묵전)

감정가: 78,514,200원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 면적 분석

토지면적: 1,646.29㎡ (약 498.0 평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 제외)

1.3. 특이 및 주의 사항

특이사항: 분묘기지권 2기 소재

주의사항: 1) 감정가는 분묘 소재로 인해 제한받는 가격임. 2) 지적도상 맹지이나, 북동측 인접필지를 경유하여 출입함.

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경주시 문무대왕면 어일리 "남동마을" 북측 인근의 산간농경지대에 위치함. 부근은 농경지 및 임야가 형성되어 있으며, 주거지역과 다소 떨어진 외곽지임.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 전반적인 제반 교통사정은 다소 불편한 편임. 지적도상으로는 도로와 접하지 않은 맹지이나, 현황은 북동측 인접필지를 경유하여 출입하는 것으로 확인됨.

2.3. 토지 이용계획 및 현황

이용상태: 부정형 완경사지로 현재는 묵전 상태이며, 일부 지상에 분묘 2기가 소재함.

이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(전부제한).

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 권리

본 건은 토지 전체(지분율 100%) 매각 건으로, 건물은 존재하지 않으며 토지 위에 소재하는 분묘 2기가 권리 분석의 핵심 사항임.

3.2. 분묘기지권 분석

가장 큰 리스크는 특이사항으로 기재된 분묘기지권의 성립 여부임. 분묘 2기의 소재가 명확하며, 감정가 자체도 분묘 소재로 인하여 가격이 제한된 점을 볼 때, 분묘기지권이 성립할 가능성이 매우 높음.

성립 시: 낙찰자가 분묘의 소유자에게 지료(토지 사용료)를 청구할 수 있으나, 임의로 분묘를 이장시킬 수 없으므로 토지 이용에 심각한 제약을 받게 됨.

3.3. 도로 관련 리스크

지적도상 맹지이며, 현황상 인접필지를 경유하여 출입하는 상황임. 해당 통로에 대한 영구적인 통행권(주위토지통행권) 확보 방안을 면밀히 검토해야 하며, 추후 인접 토지 소유자와의 분쟁 소지가 있음.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 농경지 및 임야가 형성된 산간농경지대에 위치하여 상권은 형성되어 있지 않음. 투자의 초점은 농업용 또는 제한적인 개발용 토지 가치에 맞춰야 함.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

본건 소재지인 경주시 문무대왕면 어일리에는 면 소재지인 문무대왕면 행정복지센터가 위치하며, 어일리 일대는 5일장이 개설되는 등 동해 3개 읍면의 교통 및 상거래 중심지로 발전한 지역임.

혐오시설: 문무대왕면 일대는 월성원자력발전소 및 신월성 원전, 중·저준위 방사성 폐기물 처리장(방폐장) 등이 위치한 지역의 경계에 있어 이에 따른 민감도가 있을 수 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 최우선 리스크: 분묘기지권

분묘 2기에 대한 분묘기지권이 인정될 경우, 토지 이용의 제한 및 추후 이장 협상 비용이 발생하며, 이는 매수자에게 가장 큰 부담이 됨.

5.2. 개발 제한 리스크

계획관리지역이라도 가축사육 전부제한구역으로 지정되어 있어 일부 개발 행위에 제약이 따름.

5.3. 접근성 리스크: 맹지

현황 도로를 통해 출입하고 있으나, 법적으로 안정적인 통행권이 확보되지 않는다면 토지 가치가 현저히 하락할 수 있음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내 약 500평에 가까운 토지(전)로서 잠재적인 개발 가치를 지니고 있음. 그러나 분묘기지권과 맹지라는 두 가지 핵심적인 중대 리스크가 감정가에 반영되어 상대적으로 저렴하게 매각이 진행되고 있음. 명확한 이장 합의 또는 법적 해결 능력이 있는 전문 투자자에게 적합함.

6.2. 투자 포인트

분묘기지권과 맹지 이슈로 인해 시장가 대비 저가 매수가 가능함.

토지의 용도가 계획관리지역으로, 추후 리스크 해결 시 개발 잠재력(전원주택, 창고 등)을 확보할 수 있음.

토지 면적이 약 500평으로 넓어 다양한 용도로 활용 가능함.

법원 정보

경주지원 경매4계