나이스옥션 법원경매 대전 2020타경102679 [4] 충청남도 금산군 제원면 명곡리 686-2 , 외 18필지 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2020.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 제원면 명곡리 소재 ""바리실마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

동측 원거리로 군북로(지방도601호선)가 통과하고 이를 통해 금강로(지방도68호선) 등과 연
계되며, 남서측 인근에 시내버스정류장이 소재하나 배차간격을 고려할때 대중교통상황은 다
소 불편함.

형태 및 이용상태

1) 일련번호(1, 2, 4) : 과수원으로 이용 중임.
2) 일련번호(3) : 단독주택 건물의 부지로 이용 중임.
3) 일련번호(5) : 도로로 이용 중임.
4) 일련번호(6, 7, 18, 23~27) : 휴경지임.
5) 일련번호(8, 9) : 과수원 및 일부 창고(제시외㉡) 부지로 이용 중임.
6) 일련번호(10, 11) : 전 및 일부 도로, 구거 등으로 이용 중임.
7) 일련번호(12, 32) : 휴경지 및 일부 선하지 등으로 이용 중임.
8) 일련번호(13) : 창고(제시외㉢) 부지 및 선하지 등으로 이용 중임.
9) 일련번호(14~17, 20, 21, 29) : 7필지 일단의 공장용지로 공업용 건물의 부지 및 일부
선하지 등으로 이용 중임.
10) 일련번호(19) : 휴경지 및 축사(제시외㉥) 부지임.
11) 일련번호(22) : 휴경지, 일부 철탑부지 및 선하지, 일부 진입로 및 묘지 등으로 이용
중임.
12) 일련번호(28, 30) : 과수원 및 일부 선하지 등으로 이용 중임.
13) 일련번호(31) : 휴경지, 일부 과수원 및 선하지임.

인접 도로상태

1) 일련번호(1, 6, 7, 18, 19, 23~28, 30~32) : 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근 가
능함.
2) 일련번호(2, 4, 8, 9, 22) : 북측 아스콘 포장도로, 인접지 등을 이용함.
3) 일련번호(3) : 일련번호(5)를 도로로 이용함.
4) 일련번호(5) : 본건을 시멘트 포장도로로 이용함.
5) 일련번호(11, 10) : 북측 시멘트 포장도로를 이용함.
6) 일련번호(12, 13) : 지적도상 맹지임.
7) 일련번호(14~17, 20, 21, 29) : 일단지로 북측의 아스콘 포장도로와 연계된 시멘트 포장
도로를 진입로로 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호(1~3, 8, 12, 13, 18, 19)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 영농여
건불리농지

2) 일련번호(4~7, 9~11, 14~17, 20~31)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>

3) 일련번호(32)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 배
수구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

1) 일련번호(6, 7, 12, 18, 19, 22~27, 31, 32)
공부상 지목 과수원, 답, 전이나 현황 휴경지 등임.

2) 일련번호(10, 11)
공부상 지목 답이나 현황 전으로 이용 중이며, 일부 현황 도로, 구거 등으로 목측됨.

3) 일련번호(13)
공부상 지목 전이나 현황 창고(제시외㉢) 부지 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 일련번호(22) 지상에 후첨 사진용지와 같은 분묘가 소재하며, 인접지와의 경계부분에 분
묘가 소재하는 것으로 목측되는바 정확한 경계 및 분묘의 수 등은 별도의 확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 일련번호(33-1) : 경량철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
외벽 : 사이딩 판넬 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

2) 일련번호(33-2) : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외벽 : 사이딩 판넬 등 마감,
내벽 : 판넬 등 마감임.

3) 일련번호(34-1) : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외벽·내벽 : 판넬잇기 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

4) 일련번호(34-2) : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외벽 : 판넬잇기 등 마감,
내벽 : 판넬잇기, 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

5) 일련번호(35) : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외벽·내벽 : 판넬잇기 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

1) 일련번호(33-1) : 단독주택으로 이용 중임.
2) 일련번호(33-2) : 화장실로 이용 중임.
3) 일련번호(34-1) : 공장으로 이용 중임.
4) 일련번호(34-2) : 사무실, 식당, 숙소 용도이며 현황 공실임.
5) 일련번호(35) : 공장으로 이용 중임.

설비내역

1) 일련번호(33-1) : 급·배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.
2) 일련번호(34-1, 34-2) : 급·배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2. 목록21 토지는 분할로 인하여 등기부상 면적(4268㎡ )과 토지대장상 면적(4246㎡)이 상이하나 분할에 따른 후속등기가 이루어지지 않아 등기부상 면적을 기준으로 최저매각가격 결정.지상 소재 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 창고 36㎡) 평가 및 매각에 포함( 감정평가서 참조)
3.목록19번 지상 소재 제시외 건물(철파이프조 강판지붕 단층 축사 140㎡)은 매각 제외(법정지상권 성립여부 불명)
4. 목록 18,19,22~28,30~32번은 농지취득자격증명 필요(증명서 미제출시 매수보증금 몰수, 사실조회회신 참조)
5.목록 28,30,31번 지상 제시외 수목 평가 및 매각 포함
6.목록 22번 지상에 분묘가 소재하고 있고, 분묘기지권 성립여부는 불분명함
7.이 사건 근저당권설정자인 채무자 전진원이 매각에서 제외되는 제시외 건물의 소유권을 신청채권자에게 양도하고 근저당권 실행과 관련하여 제시외 건물을 임의처분하거나 철거하여도 이의가 없다는 채무자 작성의 각서를 신청채권자가 2024. 10. 31.에 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2020타경102679 (4)

소재지: 충청남도 금산군 제원면 명곡리 686-2 외 18필지

용도: 공장

감정가: 4,049,118,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 토지 현황

총 토지 면적: 39,686.00㎡ (약 12,005.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

총 건물 면적: 1,618.00㎡ (약 489.4평)

건물 제시외 면적: 37.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 금산군 제원면 명곡리 소재 "바리실마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

동측 원거리로 군북로(지방도 601호선)가 통과하고 이를 통해 금강로(지방도 68호선) 등과 연계됩니다. 남서측 인근에 시내버스정류장이 소재하나 배차 간격을 고려할 때 대중교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 (주요 내용)

* 일련번호(1, 2, 4): 과수원 이용 중

* 일련번호(3): 단독주택 건물의 부지로 이용 중

* 일련번호(14~17, 20, 21, 29): 7필지 일단의 공장용지 및 공업용 건물의 부지로 이용 중

* 일련번호(19): 휴경지 및 일부 축사 부지

* 일련번호(22): 휴경지, 일부 철탑부지, 묘지 등으로 이용 중

2.4. 인접 도로 상태

일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능하며, 일부 필지는 북측 아스콘 포장도로와 연계된 시멘트 포장 도로를 진입로로 이용합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역 등에 해당합니다. 일부 필지는 준보전산지로 지정되어 있습니다.

2.6. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 농경지 및 주택 위주로 형성되어 있으며, 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 의료 폐기물 소각장 건설 관련 민원이 있었던 것으로 보이나, 현재 운영 또는 설치 여부는 불분명합니다. 금산군 차원에서 생활폐기물 위생매립장 주변에 유채꽃 단지를 조성하는 등 혐오시설 이미지 개선 노력이 있었던 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2012.09.25. 금산농업협동조합 근저당권)

* 소유권: 전진원 (2004.04.23. 소유권 이전)

* 근저당권: 금산농업협동조합 (2012.09.25., 12억 원), 한현수 (2014.12.03., 9억 원) - 이하 말소 예정

* 가압류: 금산농업협동조합 (2020.03.16., 6,344만 원) - 이하 말소 예정

* 임의경매: 금산 (2020.04.09., 20억 3,017만 원) - 본 경매 사건

* 기타 권리: 한국전력공사 구분지상권 (2007.10.30., 인수 조건), 소유권이전청구권가등기 (2019.05.15., 한현수)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 목록 14, 15, 17, 20, 21: 구분지상권 등기 (2007.10.30. ~ 2008.04.03. 설정)

* 목록 22: 지상권 등기 (1985.10.15. 설정)

상기 권리들은 매각 후에도 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 전

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사기산화학금산지점

보증금: 20,000,000원, 차임: 3,000,000원, 전입(사업)일자: 2018-11-21, 확정일자: 2020-07-10, 배당신고일자: 2020-07-15, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 공장 용도로 사용되는 부동산으로, 주변이 농경지와 주택 위주인 지역입니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 산업 단지 또는 공장 지역으로서의 접근성, 물류 이동 편의성, 관련 산업 인프라 등을 고려해야 합니다. 제원면은 금산군의 일부로서, 지역 경제는 농업 및 일부 제조업에 기반을 두고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 금산군 소재지 이용이 필요할 것으로 보입니다. 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으므로 자가용 이용이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

목록 18, 19, 22~28, 30~32번 토지는 농지취득자격증명이 필요합니다. 증명서 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

6.2. 분묘 및 법정지상권, 구분지상권

* 목록 22번 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

* 일부 토지(목록 14, 15, 17, 20, 21)에는 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 설정되어 있으며, 목록 22번 토지에는 지상권이 설정되어 있어 인수해야 합니다. 법정지상권 성립 여부는 불명확한 경우도 있습니다.

6.3. 면적 차이 및 제시외 건물

* 목록 21 토지는 등기부상 면적(4,268㎡)과 토지대장상 면적(4,246㎡)에 차이가 있으나, 등기부상 면적 기준으로 최저매각가격이 결정되었습니다.

* 목록 21 지상 제시외 건물(창고 36㎡)은 매각에 포함됩니다.

* 목록 19번 지상 제시외 건물(축사 140㎡)은 매각 제외되며, 법정지상권 성립 여부가 불명확합니다.

6.4. 기타 사항

* 목록 28, 30, 31번 지상 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.

* 채무자는 매각 제외 건물에 대해 이의 없다는 각서를 제출하였습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 금산군에 위치한 공장 부지 및 건물로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 40억 4911만 8천 원입니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 매각 후 인수해야 하는 구분지상권 및 지상권, 분묘 소재 및 법정지상권 불명확, 면적 차이 등 여러 권리 및 현황상의 복잡성이 존재합니다. 특히, 농지 관련 법규 준수와 미소멸 권리에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 12,005.5평)을 활용한 공장 운영 또는 개발 가능성.

* 공장이라는 용도에 부합하는 지역적 특성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 4,049,118,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 미소멸 권리, 분묘, 면적 차이 등)와 추가적인 권리 인수 부담을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 하는 구분지상권 및 지상권의 실질적인 가치와 부담, 그리고 농지 관련 증명 발급 가능성 및 제반 비용을 충분히 검토한 후, 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 참여 전, 반드시 현장 조사 및 관련 법률 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.