나이스옥션 법원경매 대전 2024타경9693 [1] 대전광역시 동구 홍도동 1004 신동아파밀리에아파트2단지 108동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 갑 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 홍도동 소재 홍도동행정복지센터 남측에 인접하여 위치하고, 주위는
신동아파밀리에 1-4단지, 소형 아파트, 단독주택 및 빌라, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택
지대로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평슬라브지붕 14층 아파트 중 2층 201호로서,
사용승인일 : 2007.07.31.
외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅, 일부 대리석 붙임 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기, 방범설비 등이 있음.
(아파트관리는 1단지관리사무소에서 1단지-4단지 통합관리하고 있음.)

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 외곽으로 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(홍도파밀리에아파트 지구단위계획구역), 가축사육제한
구역(전부 제한), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 속하고, 중로3류에 접함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사시 점유자 부재 등으로 아파트 내부확인이 곤란하여, 외부관찰
및 주변탐문 등을 통한 일반적 이용상황 등을 고려하여 감정평가하였으니, 경매 참가시 참고
하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경9693 (1)

소재지: 대전광역시 동구 홍도동 1004 신동아파밀리에아파트2단지 108동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 320,000,000원

토지면적: 62.23㎡ (약 18.82평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

건물(아파트)의 전용면적은 84.84㎡ (약 25.66평)이며, 공급면적은 제공된 정보만으로는 정확히 특정하기 어렵습니다. 정확한 분양면적은 별도 확인이 필요합니다.

사용승인일: 2007년 07월 31일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평슬라브지붕 14층 아파트 중 2층 201호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

위치: 대전광역시 동구 홍도동 소재 홍도동행정복지센터 남측에 인접하고 있습니다.

주위환경: 신동아파밀리에 1-4단지를 포함한 아파트 단지와 소형 아파트, 단독주택, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 통행이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

도로: 본건 아파트 단지 외곽으로 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 중로3류에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(홍도파밀리에아파트 지구단위계획구역)에 속하며, 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 10월 21일자 신한은행 근저당 (을7, 채권최고액 220,000,000원)입니다. 본 건 경매개시결정(2024타경9693)은 이보다 후순위에 해당합니다.

매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않아 확인이 필요합니다. (일반적으로 아파트의 경우 토지 공유지분에 대한 지상권 설정은 드물어 큰 영향은 없을 것으로 보이나, 면밀한 확인 권장)

임차인 현황:

* 임차인: P * (PHAMTHINGOCYEN)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 08월 25일

* 대항력: 없음

임차인 P *는 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 현재 점유 여부 및 명도 관련 사항은 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부채권 총액: 465,272,563원 (본 건 경매 신청 채권액은 260,698,711원)

4. 상권분석

주변 시설:

* 관공서: 홍도동행정복지센터가 인접하여 행정 편의성이 좋습니다.

* 상업 시설: 주택가와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 내: 신동아파밀리에 1-4단지가 형성되어 있어 단지 내 인프라 활용이 가능합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 해당 지역에 특별히 언급되거나 부각되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 대규모 아파트 단지인 신동아파밀리에 2단지에 속해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

교통: 단지 외곽으로 차량 통행이 원활한 도로에 접해 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

교육 환경: 본건은 교육환경보호구역(상대정화구역)에 속하므로, 자녀 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다. (인근 학교와의 거리 등 구체적인 정보는 추가 확인 요망)

관리: 아파트 관리는 1단지 관리사무소에서 1단지부터 4단지까지 통합 관리하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 일반적인 경매 물건과 달리, 채권 매각 과정에서 발생한 특수한 상황이나 추가적인 확인이 필요한 절차적 특이사항이 있을 수 있습니다.

내부 확인 곤란: 감정평가 당시 현장 조사 시 임차인 부재 등으로 아파트 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 주변 탐문을 통해 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등은 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

미확인 지상권: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. (아파트의 경우, 일반적인 경매 물건에서는 흔치 않은 권리이나, 만약을 대비해 등기사항전부증명서를 재확인하여 권리 내용을 명확히 파악하는 것이 좋습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 홍도동에 위치한 신동아파밀리에아파트 2단지 108동 2층 201호입니다. 아파트로서의 기본적인 주거 기능과 함께 안정적인 주거 단지 내 위치, 편리한 교통 접근성 등의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 320,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 감정평가 시 내부 확인이 곤란했던 점은 잠재적 리스크로 충분히 인지하고, 입찰 전 주변 시세 및 실질적인 현장 조사를 통해 정확한 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 단지 내 위치: 대규모 아파트 단지에 속해 있어 주거 안정성이 높으며, 지역 내 주택 수요를 기반으로 합니다.

권리상 명확성: 등기부등본상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담 없이 안전하게 취득 가능합니다.

교통 및 편의 시설 접근성: 차량 통행이 용이하고 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금은 0원입니다.

감정가는 320,000,000원입니다.

최종 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 아파트 단지 시세 조사 (실거래가, 호가 등)

* 본 건이 속한 신동아파밀리에 2단지 내 유사 면적 및 층수의 최근 경매 낙찰가율 분석

* 본 건의 현장 실사 결과 (내부 상태, 하자 여부, 수리 필요 정도 등)

* 현재 경매 시장 분위기 및 본 건에 대한 잠재적 관심도

따라서, 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.