나이스옥션 법원경매 대전 2024타경102615 [1] 대전광역시 유성구 성북동 OOOOOO 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2024.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 성북동 소재 "성북2동 노인정"남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,농경지,임야,소규모창고,축사부지등이 혼재하는 개발제한구역내 근교농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 공히 사다리형의 평지로서 창고부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 세로가의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 도시지역 , 자연녹지지역,가축사육제한구역(2022-07-26)(일부제한구역 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호 1은 공부상 지목은 "전"이나, 기준시점 현재 "전기타(창고시설)"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3 일반철골구조(조립식) 기타지붕 단층건으로서
사용승인 : 2007.12.24.
외 벽 : 우레탄판넬마감
내 벽 : 우레탄판넬마감
창 호 : 샷시창호임.

기호 4,5 일반철골구조 기타지붕 단층건으로서
사용승인 : 2016.01.21.
외 벽 : 우레탄판넬마감
내 벽 : 우레탄판넬마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 3 : 공부상 농산물보관창고로서 기준시점 현재 창고 및 일부 저온창고로 이용중임.
기호 4,5 : 공부상 동식물관련시설로서 기준시점 현재 창고 및 일부 저온냉동창고로 이용중임.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,전기설비,저온냉동설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 후첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외 건물 ㉠,㉡이 소재하며, 본 제시외 건물의 구조,규모,관리상태등을 고려하여 제시외로 평가하였음.
2) 본건 기호 3-5는 공히 일부 저온 및 냉동창고가 설비되어 있는 바, 재조달원가 결정시 보정단가로 반영하여 평가하였음.
3) 본거 기호 4 건물 내부에 후첨 사진용지 및 건물개황도와 같이 조립식판넬로 내부 구획되어 있는 부분은 재조달원가 결정시 반영하여 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물은 감정 및 매각 포함
2. 목록1번 현황"창고용지", 농지취득자격증명 필요(증명서 미제출 시 매수신청보증금 몰수)하고 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(사실조회회신 참조)
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경102615 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유성구 (유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 대전광역시 유성구 성북동 373-11

토지면적: 939.00㎡ (약 284평)

건물면적: 536.75㎡ (약 162.36평)

건물 제시외면적: 92.50㎡ (약 28평)

용도: 동물 및 식물 관련시설, 창고시설

감정가: 729,758,500원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 대전광역시 유성구 성북동에 위치하며, '성북2동 노인정' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 소규모 창고, 축사 부지 등이 혼재하는 지역으로, 개발제한구역 내 근교 농촌지대에 속해 있습니다. 일반적인 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 대전 유성구 내 일부 지역에서는 쓰레기 처리 시설이나 관련 민원이 제기된 사례가 있어, 해당 지역의 개발 제한구역 지정 및 관리 현황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 토지 동측으로는 포장도로가 접하고 있어 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 사다리형의 평지로 현재 창고 부지로 이용 중입니다. 공부상 지목은 '전'으로 되어 있으나, 기준시점 현재 '기타(창고시설)'로 이용되고 있어 토지 이용 현황과 공부상의 지목이 상이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2019년 5월 2일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(390,000,000원)입니다. 이 근저당권을 포함하여 이후 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 진행 중인 임의경매는 농협은행이 신청하였으며, 등기부채권 총액은 560,214,675원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 등기부상 임차인은 농업회사법인동고동락주식회사로, 보증금 20,000,000원에 차임은 0원이며, 사업자등록일은 2020년 01월 13일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 지상권의 구체적인 내용 및 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 대전광역시 유성구 성북동의 개발제한구역 내 근교 농촌지대에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 이는 부동산 가치 산정에 있어 지역의 개발 가능성 및 성장 잠재력을 평가할 때 고려해야 할 중요한 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지 인근의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 대전광역시 유성구는 온천 관광지로도 알려져 있으며, 유성온천 지역 등에는 관련 시설이 존재합니다. 그러나 본건과의 근접성 및 이용 편의성에 대해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 공부상 지목이 '전'으로 되어 있어, 낙찰자는 반드시 '농지취득자격증명'을 발급받아야 합니다. 증명서 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있으며, 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 농지법 및 관련 규정 준수의 중요성을 강조합니다.

6.2. 특별 매각 조건

본건은 최저매각가격의 20%를 매수신청보증금으로 납부해야 하는 특별매각조건이 적용됩니다. 이는 일반적인 경매 물건보다 높은 보증금액을 요구하므로 입찰 시 유의해야 합니다.

6.3. 제시외 건물

건물 제시외 면적이 92.50㎡가 있으며, 이는 감정평가 및 매각에 포함되어 있습니다. 제시외 건물의 현황 및 활용 가능성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

6.4. 공부와의 차이

지목은 '전'이나 현황은 '창고시설'로 이용 중이므로, 실제 이용 목적에 따른 법규 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 성북동에 위치한 동물 및 식물 관련시설 및 창고 용도의 부동산입니다. 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 감정가는 729,758,500원입니다. 권리 분석상 인수되는 권리 부담은 없어 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 그러나 개발제한구역 내 농지라는 특성과 농지취득자격증명 발급 의무, 그리고 향후 원상회복 가능성 등의 법규적 리스크가 존재합니다. 또한, 특별매각조건으로 높은 매수신청보증금이 요구된다는 점도 고려해야 합니다. 입지 조건은 근교 농촌 지역의 특성을 가지며, 주위 환경은 혼재 지역으로 이루어져 있습니다.

8. 투자 포인트

본건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 인수 부담 없는 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리상 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 유동화 물건 및 재매각: 시장에 매물로 나온 지 시간이 경과했을 가능성이 있으며, 재매각 물건은 이전보다 조건이 완화되거나 가격 조정의 여지가 있을 수 있습니다.

* 부동산의 실질적 가치: 현재 창고 및 저온/냉동 창고로 이용 중이며, 동식물 관련 시설 용도를 고려할 때, 해당 업종에 대한 수요가 있다면 실질적인 자산 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정평가액 729,758,500원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 주변 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 거래 사례.

* 개발제한구역 내 토지로서의 규제 사항 및 향후 개발 가능성.

* 농지취득자격증명 발급의 현실적인 어려움 및 관련 법규 준수 비용.

* 특별매각조건에 따른 높은 매수신청보증금(최저매각가격의 20%) 준비 부담.

* 제시외 건물 및 공부상 지목과 현황의 차이로 인한 잠재적 위험 요소.

인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 농지 취득 관련 법규 및 개발 제한으로 인한 제약 사항을 면밀히 검토하여 입찰가격을 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 조사, 법률 및 행정적 검토를 통해 보다 구체적으로 산출될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.