나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122060 [1] 세종특별자치시 소담동 OOO OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 "소담동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공
동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

북서측으로 한누리대로가 통과하고 북동측 및 남동측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 제7층 제710호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택) 단위세대로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 주상용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측 아스콘 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m
-50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 도시형생활주택으로 이용중
2. 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 배당에서 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기(2024.1.31.제8675호)를 말소하는 데 동의한다는 2025.12.10.자 주택도시보증공사의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경122060 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 소담동 576 펠리체타워2 7층710호

* 용도: 도시형생활주택 (공동주택)

* 감정가: 132,000,000원

* 토지면적: 9.30㎡ (약 2.81평)

* 건물면적: 30.25㎡ (약 9.15평, 전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 선순위 임차권 존재

* 주의사항:

* 도시형생활주택으로 이용 중

* 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 주택도시보증공사의 확약서 제출 (2025.12.10.)

1.1. 입지조건

1.1. 1.건축물 정보

* 건물명: 펠리체타워2

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 9층 건물 중 제7층 제710호

* 외벽: 석재붙임 등 마감

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감

* 창호: 새시창호 등

* 준공일: 2017.09.25 (사용승인일 기준)

* 주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

* 설비: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 옥내 소화전 등

1.1. 2.주변 환경

* 본 물건은 세종특별자치시 소담동 소재 "소담동행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

1.1. 3.교통 및 접근성

* 북서측으로 한누리대로가 통과하며, 북동측 및 남동측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

1.1. 4.토지 및 도로

* 토지는 세장형의 토지로서 주상용 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 북서측 및 남동측으로 아스콘 포장도로와 접해 있어 차량 이용이 편리합니다.

1.1. 5.토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역

* 시가지경관지구 (중심)

* 지구단위계획구역 (행정중심복합도시)

* 광로3류 (폭 40m-50m) 접합

* 중로2류 (폭 15m-20m) 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역

1.2. 권리분석

* 본 물건은 "갑7. 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)"를 말소기준권리로 하여 진행됩니다.

* 경매로 인해 아래 권리들은 원칙적으로 소멸될 예정입니다.

* 갑4. 소유권이전 (고현정)

* 갑5. 소유권이전 (한해란, 매매)

* 갑6. 압류 (세종세무서장)

* 갑7. 강제경매 (주택도시보증공사)

* 다만, "을3. 주택임차권 (권리자: 김성환, 권리금액: 130,000,000원)"은 말소기준권리(갑6)보다 선순위이나, 물건명세서 상 특이사항으로 인해 분석이 필요합니다.

* 임차인: 김성환 (김 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.01.27

* 확정일자: 2022.01.27

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금: 611,619원

* 예상 배당금: 129,388,381원

* 주요 특이사항: 본 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2025.12.10.자 주택도시보증공사의 확약서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 전부를 인수하지 않을 가능성이 높음을 시사합니다.

* 등기부채권 총액: 130,000,000원 (주택임차권 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본 건 해당 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 세종시 소담동의 상업 및 주거지역에 위치하여 다양한 근린생활시설과의 연계를 통해 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 행정중심복합도시 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 향후 도시 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변에 공공기관 및 주거단지가 있어 배후 수요가 확보되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 소담동행정복지센터, 세종시 주요 행정기관 접근성이 양호합니다.

* 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 편리한 생활환경을 제공합니다.

* 한누리대로 인근에 위치하여 시내 이동 및 광역 교통망 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 존재: 비록 주택도시보증공사의 확약서로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 현저히 줄어들 것으로 예상되나, 확약서의 법적 효력 및 실제 배당 결과에 따른 예상치 못한 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 도시형생활주택: 일반 아파트와는 다른 법적 규제 및 관리 방식이 적용될 수 있습니다.

* 기타 임대 관계: 감정평가서 상 기타 참고사항에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, 이는 김성환 임차인 외의 추가적인 임대 관계를 지칭하는 것으로 보입니다. 확인된 임차인 김성환 외의 임대차 현황은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 세종시의 주요 지역에 위치하며, 도시형생활주택으로서 안정적인 주거 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 선순위 임차인의 대항력 포기 및 보증금 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 인수 부담이 크게 감소할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 확약서의 세부 이행 여부 및 배당 결과에 대한 최종적인 법적 리스크는 잔존합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시의 중심지 접근성: 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 주택도시보증공사의 확약서로 인한 임차인 인수 리스크 감소: 비교적 안전한 투자 가능성.

* 발달된 도시 인프라: 편리한 교통, 상업, 행정 시설 이용 가능.

* 본 물건 주변에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 132,000,000원입니다.

* 권리분석 결과, 임차인 김성환의 경우 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 직접 인수해야 하는 보증금은 약 611,619원으로 산정되었습니다.

* 따라서, 입찰자는 실질적인 취득 비용을 고려하여 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 수익률을 산정해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가는 감정가 수준을 기준으로 하되, 인수 보증금액을 고려하여 최종 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.