나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121944 [1] 세종특별자치시 나성동 OOO OOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2024.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "나성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물(2015년 4월 30일 사용승인) 3층 310호로서
외벽 : 인조석, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택으로 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이며, 도시형생활주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 이면도로에서 지하 주차장으로 자동차의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m-50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 도시형생활주택
2. 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 배당에서 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기(2023.10.19.제68479호)를 말소하는 데 동의한다는 2025.12.10.자 주택도시보증공사의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2024타경121944 (1)

1.2. 소재지

세종특별자치시 나성동 759 블루지움 3층 310호

1.3. 용도

아파트 (공부상 도시형생활주택)

1.4. 건물명

블루지움

1.5. 감정가

107,000,000원

1.6. 토지면적

8. 03㎡ (약 2.43평)

1.7. 건물면적

27. 39㎡ (약 8.29평)

본 물건은 집합건물로, 제공된 정보는 전용면적 기준의 건물면적이며 별도의 분양면적 정보는 없습니다.

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산강제경매

1.10. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동에 위치하며, 북서측 인근에 나성중학교가 소재합니다. 주변은 상업업무용 빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 상업업무지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접도로

동측 이면도로에서 지하 주차장으로의 차량 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 중심상업지역

* 용도지구: 시가지경관지구(중심)

* 기타: 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m-50m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 7월 3일 접수된 세종세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 총 등기부채권액

115,000,000원 (을3 주택임차권 115,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 20일

* 확정일자: 2022년 5월 23일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 10,453,352원

* 예상 배당금: 104,546,648원

* 비고: 집합건물 등기부 상 주택임차권(을3)은 인수 사항으로 기재되어 있으나, 아래 주의사항 참조.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

4. 상권분석

4.1. 일반적인 상권 특성

본건 소재지는 상업업무지대로서 다양한 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 나성중학교와 같은 교육시설, 각종 관공서, 공원, 근린생활시설 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 혐오시설

본건 주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 8층 건물로, 본건은 3층 310호입니다. 2015년 4월 30일 사용승인되었습니다.

* 외벽: 인조석, 몰탈위 페인팅 등 마감

* 내벽: 벽지, 타일 마감

* 창호: 샷시 창호

5.2. 건물 이용상태

공부상 도시형생활주택으로 등재되어 있으나, 감정평가서상으로는 공동주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

5.3. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 인근 편의시설

단지 내 및 주변의 상업시설, 관공서, 학교, 공원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

선순위 임차권이 존재하며, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다.

6.2. 주의사항

공부상 도시형생활주택으로 등재되어 있으며, 임차인(김 )은 보증금 중 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 전액을 변수받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2025년 12월 10일자 주택도시보증공사(HUG)의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 대항력을 행사하여 명도를 지연시키거나 추가적인 보증금 부담을 야기할 가능성이 낮음을 시사합니다. 다만, 예상 배당금액을 초과하는 보증금 10,453,352원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

6.3. 권리 분석 상 인수 보증금

10,453,352원

7. 종합 의견

본건은 세종시 나성동 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가는 107,000,000원이며, 선순위 임차권이 존재하나 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 명도 관련 불확실성이 상당히 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 예상 배당금을 초과하는 보증금 10,453,352원은 낙찰자가 인수할 수 있는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역 내 우수한 입지 조건

* 안정적인 상업업무지대의 배후 수요

* 주택도시보증공사의 확약서로 인한 임차인 명도 리스크 완화

* 감정가 대비 낮은 면적의 소형 물건으로 투자 접근성 양호

9. 예상 입찰가

감정가 107,000,000원에서 임차인 인수 보증금 10,453,352원을 제외한 금액을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 관계를 다시 한번 면밀히 검토하고, 주변 시세 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.