나이스옥션 법원경매 수원 2024타경80462 [1] 경기도 화성시 서신면 전곡리 1113-5 스타캐슬 1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신진 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 서신면 전곡리 소재 "전곡해양산업단지"내에 소재하며, "전곡항"으로부터 동측으로 직선거리 약2km 지점에 위치함. 주변은 창고 및 공장 등이 소재하는 산업단지로서 인근으로 각종 소규모 점포 등이 위치함.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제 차량의 접근 및 진ㆍ출입이 용이하며, 인근으로 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상5층 스타캐슬 제1동 중 제1층 제101호로서,(사용승인일 : 2018.12.11)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
바닥 : 에폭시 등 마감,
천장 : 모르타르위 페인팅 마감,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

일련번호 (가) 제1층 제101호 : 공부상 근린생활시설임.

설비내역

급배수, 위생설비, 급탕설비, 시스템냉난방설비, 승강기설비, 소방설비(옥내소화전, 스프링클러 등), 주차시설, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 15m 및 남동측으로 노폭 약 12km의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(전곡해양산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경80462 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 화성시 서신면 전곡리 1113-5 스타캐슬 1동 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 928,000,000원

토지면적: 42.75㎡ (약 12.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 71.16㎡ (약 21.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 사항

채권자: 화OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 서신면 전곡리 소재 "전곡해양산업단지" 내에 위치하며, "전곡항"으로부터 동측으로 직선거리 약 2km 지점에 있습니다. 주변 지역은 창고 및 공장 등이 밀집한 산업단지이며, 이에 따라 각종 소규모 점포들이 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건이 소재한 건물까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 본 건 토지는 북측으로 약 25m, 서측으로 약 15m, 남동측으로 약 12m 폭의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지(전곡해양산업단지), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 2,500,000원

전입일자(사업일자): 2023-10-25

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라집니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

등기부채권 총액: 1,485,133,615원

집합건물 등기부 요약

* 갑4 (2022-03-30): 공유자전원지분전부이전 (주식회사옥선글로텍)

* 갑6 (2023-10-06): 소유권이전5번신탁등기말소 (주식회사옥선글로텍)

* 갑7 (2023-10-06): 소유권이전 (배성윤, 매매 금920,000,000원)

* 을3 (2023-10-06): 근저당권 (화성제일새마을금고, 금564,000,000원) - 말소기준권리, 말소됨

* 갑8 (2024-01-26): 가압류 (신용보증기금, 금594,991,589원) - 말소됨

* 갑9 (2024-03-21): 가압류 (신보2022제24차유동화전문, 금240,000,000원) - 말소됨

* 갑10 (2024-05-16): 가압류 (삼성카드, 금16,098,742원) - 말소됨

* 갑11 (2024-05-24): 가압류 (주식회사케이비국민카드, 금24,022,574원) - 말소됨

* 갑12 (2024-07-19): 임의경매 (화성제일새마을금고, 484,763,590원) - 말소됨 (본건 사건번호)

* 갑13 (2024-08-13): 가압류 (주식회사케이뱅크, 금42,734,135원) - 말소됨

* 갑14 (2024-09-10): 가압류 (신한카드, 금3,286,575원) - 말소됨

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리인 근저당권(을3)보다 선순위 권리사항이 존재하지 않으며, 등기부등본 상 모든 권리사항은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업단지 및 상업시설 현황

본 건이 위치한 전곡해양산업단지는 수도권 서부 최대 규모의 일반산업단지 중 하나로, 약 200개 이상의 기업이 입주했거나 입주 준비 중인 것으로 파악됩니다. 이로 인해 단지 내 및 주변으로 다양한 규모의 공장, 창고, 지원시설, 그리고 소규모 점포들이 분포하고 있습니다. 전곡항과 인접하여 해양 관련 산업 및 레저 시설 또한 발달하고 있으며, 관광객 유입을 위한 시설들도 조성 중입니다.

4.2. 배후 수요 및 잠재력

전곡해양산업단지 내 근무 인력 및 관련 산업 종사자들이 주요 배후 수요층이 될 수 있습니다. 또한, 전곡항을 중심으로 해양 레저 및 관광 사업이 활성화됨에 따라 관련 서비스업의 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 본 건이 위치한 곳은 산업단지 내 상가이므로, 일반 주거지역 상권과는 다른 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설 접근성

주변이 산업단지 특성상 대규모 주거 편의시설보다는 소규모 점포와 식당 등이 위주로 형성되어 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 병원, 학교 등 주요 생활 기반 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 자세한 생활 편의시설 현황은 해당 지역의 상권 분석 자료를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 관련 특이사항

본 건은 '유동화 물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화증권(ABS) 등 금융 상품으로 편입되었던 자산이 경매로 나온 경우로, 통상적인 경매 절차를 따르나, 간혹 복잡한 권리관계가 있을 가능성에 대한 사전 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 본 사건의 경우 등기부등본 상 대부분의 권리가 말소될 예정이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 주변 환경 요인

산업단지 내에 위치하므로, 공장 가동으로 인한 소음, 분진, 교통량 증가 등 환경적인 요인이 발생할 수 있습니다. 또한, 주변 지역의 개발 계획이나 규제 변경 사항을 확인하여 미래 가치에 미칠 영향을 고려해야 합니다. 현재 검색 결과상으로는 명확한 혐오시설이나 주민 민원 발생 가능성이 높은 시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 부분에 내용이 기재되지 않은 점을 고려할 때, 실제 지상권 설정 여부 등 권리관계에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 또한, 건물 자체의 하자나 불법 건축물 여부는 건축물대장 및 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 전곡해양산업단지 내에 위치한 근린상가로, 산업단지의 개발과 더불어 발전 가능성이 있는 지역에 자리하고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없으므로 인수 부담은 없습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 산업단지 내 상권의 특성, 주변 환경 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전곡해양산업단지의 활성화 및 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 전곡항을 중심으로 한 해양 레저 및 관광 산업의 성장 잠재력.

* 수도권 접근성이 양호한 입지.

* 일반적인 경매 절차를 따르며, 말소될 권리가 많아 권리 분석이 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 928,000,000원입니다. 인수할 보증금은 없으며, 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어 정상적인 경매 절차대로 진행될 것으로 예상됩니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 고려하여 입찰가를 산정해야 하지만, 본 자료만으로는 정확한 시장 가치 판단이 어렵습니다. 입찰 희망자는 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태, 공실 여부, 주변 상권 시세 등을 면밀히 파악한 후, 보수적인 관점에서 예상 수익률을 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 낙찰가율은 일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 사이에서 결정되는 경우가 많으므로, 이를 참고하여 본인의 투자 성향에 맞는 가격을 설정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.