나이스옥션 법원경매 부천 2024타경51484 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 842-1 101동 3층 301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 "통진초등학교" 북측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 "담터로"를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(통진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>
<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 우편함에 별첨 "사진용지"와 같이 "전기단전예고"안내문이 부착되어 있으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

- 본 건 건물 출입구에 별첨 "사진용지"와 같이 "공용전기 전기단전예고"안내문이 부착되어 있으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경51484 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 842-1 101동 3층 301호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 157,000,000원

* 토지면적: 31.47㎡ (약 9.52평)

* 건물면적: 50.70㎡ (약 15.34평)

* 건축년도: 2016년 ~ 2017년 추정 (준공 승인일 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤* (강제경매 신청자, 임차인 윤*민으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 통진읍 서암리 842-1번지

* 주변 환경: "통진초등학교" 북측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대임. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이함. 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 도로 상태: 본건 북측의 "담터로"를 통해 인근 지역과의 연계가 가능함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제1종일반주거지역. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(통진초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역, 하수처리구역(통진처리분구)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 말소기준권리: 2022년 4월 27일자 서울특별시양천구 압류 (갑5)

* 인수되는 권리:

* 을1. 전세권설정 (2019년 2월 7일 등기, 권리자: 윤*민, 권리금액: 167,000,000원). 본 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤*민

* 보증금: 167,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 1월 8일

* 확정일자: 2018년 12월 28일

* 배당신고일자: 2024년 10월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 선순위 전세권자이며, 전세권이 매수인에게 인수되므로 해당 보증금 167,000,000원은 낙찰자가 인수해야 함.

* 등기부채권 총액: 656,185,803원 (압류, 가압류 등 다수 존재하나, 말소기준권리 이후 권리들은 모두 말소될 예정임)

1.3. 상권분석

* 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통이 편리한 편임.

* 주변 단지 및 건물 시세 분석:

* 최근 매매 정보 (2026년 6월, 2026년 7월 기준):

* 52.34㎡, 2015년 준공 건물: 118,000,000원

* 54.48㎡, 2017년 준공 건물: 130,000,000원

* 64.93㎡, 1991년 준공 건물: 50,000,000원

* 본 물건(50.70㎡, 2016/2017년 준공 추정)과 유사한 면적 및 연식의 주변 건물들은 118,000,000원 ~ 130,000,000원 수준에서 거래되었음을 확인할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변에 통진초등학교가 있어 교육 환경을 도보로 이용할 수 있음.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

* 건물 내에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

* 해당 물건은 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 전세권자(임차인 윤*민)의 보증금 167,000,000원이 매수인에게 인수됨. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액임.

* 건물 출입구 및 우편함에 "전기단전예고" 안내문이 부착되어 있음. 이는 현재 전기 요금 체납 등으로 인한 단전 예고 상태일 수 있으므로, 실제 단전 여부 및 해결 방안을 반드시 확인해야 함.

* 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시 통진읍에 위치한 도시형생활주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있음.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 전세권자인 임차인 윤*민 씨가 보증금 167,000,000원을 인수시키는 물건이라는 점임. 이는 낙찰가가 시세 대비 현저히 낮아야 실익이 발생하는 구조임.

* 전기 단전 예고 안내문 부착 등 현재 건물 관리 상태나 거주 상황에 대한 추가 확인이 필요함.

* 군사보호구역 등 제한 사항도 투자 결정 시 고려해야 할 요소임.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 선순위 전세권(167,000,000원)이 감정가(157,000,000원)를 초과하는 구조로, 일반적인 경매 물건과는 다른 접근이 요구됨.

* 주변 유사 물건의 시세가 118,000,000원 ~ 130,000,000원임을 감안할 때, 낙찰자가 인수해야 할 전세금(167,000,000원)이 시세보다 높음.

* 따라서, 실질적인 투자 가치는 인수되는 전세금 167,000,000원 이하로 평가되어야 하며, 해당 금액 이하로 낙찰받을 경우에만 투자 고려가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 대항력 있는 선순위 전세권(윤*민, 167,000,000원)이 매수인에게 인수되는 물건입니다.

* 최근 주변 유사 면적(50.70㎡) 및 연식(2016/2017년 준공 추정)의 건물 시세는 118,000,000원 ~ 130,000,000원으로 파악됩니다.

* 매수인에게 인수되는 전세 보증금 167,000,000원이 현재 시세 및 감정가(157,000,000원)보다 높습니다.

* 이로 인해, 낙찰자가 해당 보증금을 부담할 경우 실질적인 투자 가치가 매우 낮거나 없을 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 인수되는 보증금 167,000,000원보다 낮은 금액으로, 특히 현재 시세 범위(118,000,000원 ~ 130,000,000원)를 훨씬 하회하는 수준에서 결정되어야 실익이 있을 것으로 판단됩니다.

* 매우 보수적인 접근 시, 100,000,000원 이하 또는 인수되는 전세금(167,000,000원)을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 하며, 낙찰 후 임차인과의 협상 가능성, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.