나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경60557 [11] 서울특별시 서대문구 남가좌동 340-1 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경60557 [11] 서울특별시 서대문구 남가좌동 340-1 5층501호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매3계 2024타경60557 | 소재지: 서울특별시 서대문구 증가로8길 24-2, 5층501호 | 감정가: 722,000,000원 | 최저가: 369,664,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2024타경60557 (11) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경60557 (11)

소재지: 서울특별시 서대문구 남가좌동 340-1 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 722,000,000원

토지면적: 31.32㎡ (약 9.47평)

토지 지분율: 3132.0000000000005

건물면적: 63.00㎡ (약 19.05평)

건물 지분율: 6300

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: -

주의사항: 위반건축물

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 340-1에 위치하며, '증가로' 동북측 인근 및 '명지대학교' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 생활 환경이 양호합니다. 각종 생활 편의시설과의 접근성은 보통 수준입니다. 서남측 인근에 증가로가 있고, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용 및 자동차 진출입이 편리합니다.

주변 시설 검색 결과, 명지대학교가 인근에 있으며, 다양한 버스 노선(721, 751, 760, 7611, 7738 등)이 운행 중입니다. 지하철로는 경의선, 6호선, 공항철도 등을 이용할 수 있습니다. 남가좌동새마을금고, 명지대사거리 등 편의시설 및 교통 시설이 도보권 내에 위치합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자이자 채무자인 김OO 씨 명의로 되어 있습니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 경매 절차 진행 시 말소될 권리들로 판단되나, '위반건축물'이라는 점은 낙찰 후 부담이 될 수 있는 중요한 사항입니다. 상세한 권리 관계는 법원 공고 및 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 남가좌동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 명지대학교가 인근에 있어 대학가 상권의 특성도 일부 나타날 수 있습니다. 주변에 아파트 단지, 다세대 주택 등이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 존재하며, 각종 생활 편의시설과의 접근성이 보통 수준으로 형성되어 있어 지역 내 소비 활동이 이루어질 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권일 가능성이 높습니다.

1.5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 철근콘크리트 지붕을 갖춘 5층 다세대주택 및 근생시설 12개 호로 구성되어 있습니다. 건물 내 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 본건 501호는 다세대주택으로 방 2개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니, 확장형 발코니, 테라스, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '위반건축물'이라는 점입니다. 이는 이행강제금 부과, 시정명령 등 행정적인 제재가 따를 수 있으며, 추후 건물 활용이나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 감정평가 과정에서 내부 확인이 건물 전체 폐문으로 인해 건축물 현황도, 평가 전례, 외부 관찰 등을 참조하여 작성되었다는 점은 실제 내부 상태나 구조와 차이가 있을 가능성을 내포합니다. 임대 관계 역시 미상으로, 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 남가좌동의 다세대주택으로, 명지대학교 인근에 위치하여 대학가 및 주거 지역의 특성을 동시에 가집니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 건물 구조 및 설비는 일반적인 다세대주택 기준을 따르고 있습니다. 그러나 '위반건축물'이라는 치명적인 하자가 존재하며, 내부 확인이 제한적으로 이루어졌다는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **입지**: 서울 서대문구 남가좌동에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

2. **교통**: 버스 정류장 및 주요 도로 접근성이 편리합니다.

3. **수익성 검토**: 위반건축물 문제를 해결하기 위한 예상 비용과 시간을 고려하여 임대 수익률 또는 시세차익을 산정해야 합니다.

4. **재건축/리모델링 가능성**: 장기적인 관점에서 위반건축물 시정 후의 가치 상승 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 위반건축물 관련 법규 및 예상 시정 비용, 그리고 내부 상태에 대한 면밀한 현장 조사와 전문가 상담을 반드시 거치시기 바랍니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계