나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경60557 [10] 서울특별시 서대문구 남가좌동 340-1 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경60557 [10] 서울특별시 서대문구 남가좌동 340-1 4층402호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매3계 2024타경60557 | 소재지: 서울특별시 서대문구 증가로8길 24-2, 4층402호 | 감정가: 230,000,000원 | 최저가: 117,760,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2024타경60557 (10) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경60557 (10)

소재지: 서울특별시 서대문구 남가좌동 340-1 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 230,000,000원

토지면적: 9.97㎡ (약 3.01평)

토지 지분율: 997.0000000000001%

건물면적: 20.05㎡ (약 6.06평)

건물 지분율: 2005%

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 340-1에 소재하며, 증가로 동북측 인근, 명지대학교 남측 인근에 위치하는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 4층 402호에 해당하며, 건물의 용도는 다세대주택입니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 서울 서대문구 남가좌동에 위치하며, 증가로 동북측 인근에 자리하고 있습니다. 명지대학교가 남측 인근에 소재하여 대학가 주변의 이점을 누릴 수 있습니다. 주변 환경은 아파트 단지, 다세대 주택, 연립 주택, 근린 생활 시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다. 서남측 인근의 증가로와 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

건축물은 철근콘크리트 구조로, 5층 다세대주택 및 근린생활시설 12개 호로 이루어져 있습니다. 외벽은 석재, 철판 위 페인트 마감 등이며, 내벽은 벽지, 본 타일 마감 등입니다. 바닥은 석재, 강화마루 등이며, 창호는 하이샷시 이중창 및 커튼월 등으로 마감되어 있습니다. 본건 402호는 방 1개, 주방, 욕실, 확장형 발코니, 테라스 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.5. 교통 상황

본건은 서남측 인근에 증가로가 있고, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 자동차의 진출입도 용이한 편입니다.

1.6. 주변 시설 및 상권 분석

본건이 위치한 서대문구 남가좌동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지, 다세대 주택, 연립 주택 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 명지대학교가 있어 젊은 유동인구의 유입이 예상되며, 이로 인한 상권 활성화 가능성도 있습니다. 각종 생활 편의 시설, 학교, 공원 등이 주변에 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 편리한 지역입니다. 현재 검색된 주변 시설 중 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 생활 정보

인근에 학교, 공원, 각종 생활 편의 시설이 자리하고 있어 주거 환경이 양호합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 도로망 또한 잘 갖추어져 있어 시내외 이동이 용이합니다.

1.8. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 경매 진행 시 말소기준권리 이후의 권리들은 일반적으로 소멸될 것으로 예상되나, 구체적인 권리 분석은 등기부등본 확인 및 추가적인 조사가 필요합니다.

1.9. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종 일반주거지역(12층 이하)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.10. 잠재적 리스크

가장 큰 주의사항은 "위반건축물"이라는 점입니다. 위반건축물은 이행강제금 부과, 건축물 대장 기재, 하자 보수, 증축, 대수선, 리모델링, 용도 변경, 담보 대출 등에 제한을 받을 수 있으며, 추후 철거 또는 원상복구 명령이 내려질 경우 상당한 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 현장 방문 시 건물 전체가 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여 내부 구조도 및 마감 상태를 정확히 파악하기 어려웠다는 점도 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이는 내부 수리비 산정 등에 어려움을 초래할 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 남가좌동이라는 입지적 장점과 명지대학교 인근이라는 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 대중교통 접근성이 양호하고 주변 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거용으로 가치가 있습니다. 그러나 "위반건축물"이라는 중대한 하자 요인이 존재하며, 내부 확인이 불가능하여 정확한 상태 파악이 어렵다는 점은 매우 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.12. 투자 포인트

- 서울 서대문구의 준수한 입지 조건.

- 명지대학교 인근으로 임대 수요 기대 가능성.

- 편리한 교통 및 생활 인프라.

- 위반건축물 등기사항 확인 및 정확한 하자 여부, 철거/원상복구 비용 산출 필수.

- 내부 확인이 불가능하므로, 향후 수리 및 마감 비용에 대한 충분한 예상 필요.

- 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 면밀히 비교 분석하여 투자 가치 재평가.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계