나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경60557 [3] 서울특별시 서대문구 남가좌동 340-1 2층203호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경60557 [3] 서울특별시 서대문구 남가좌동 340-1 2층203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매3계 2024타경60557 | 소재지: 서울특별시 서대문구 증가로8길 24-2, 2층203호 | 감정가: 229,000,000원 | 최저가: 117,248,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2024타경60557 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경60557 (3)

소재지: 서울특별시 서대문구 남가좌동 340-1 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 229,000,000원

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

건물면적: 20.01㎡ (약 6.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 340-1에 위치하며, '증가로' 동북측 인근 및 '명지대학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며, 각종 생활편의시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 서남측 인근에 '증가로'가 있고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 및 자동차 진출입은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 다세대주택 및 근린생활시설 12개 호수로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재, 철판위 페인트 마감 등이며, 내벽은 벽지, 본타일 타일 마감 등입니다. 바닥은 석재, 강화마루 등이며, 창호는 하이샷시 이중창 및 커튼월 등입니다.

이용상태: 5층 다세대주택 및 근생시설 12개 호수로, 201호, 202호, 203호, 204호, 301호, 302호, 303호, 304호는 다세대주택(방1, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중입니다. 401호는 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니, 확장형 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택입니다. 402호는 방 1개, 주방, 욕실, 확장형 발코니, 테라스 등으로 구성된 다세대주택입니다. 501호는 방 2개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니, 확장형 발코니, 테라스, 현관 등으로 구성된 다세대주택입니다. 지층 B01호는 제2종 근린생활시설이며, 화장실 2개 등이 있습니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 장방형의 평탄한 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 2면이 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(12층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 본건의 임대관계는 미상입니다. 내부 구조도는 현장 방문 시 건물 전체가 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여 건축물 현황도, 평가 전례, 외부 관찰 등을 참조하여 작성되었습니다. 인테리어 마감은 동류 물건의 통상적이고 표준적인 마감을 기준으로 평가하였으니 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울 서대문구 남가좌동에 위치하며, 명지대학교 인근으로 대학가 및 주거 밀집 지역과 인접해 있습니다. 증가로 동북측에 위치하여 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변으로 아파트, 다세대주택, 연립주택 등 다양한 주거 형태가 혼재하며, 학교, 공원 등 생활 편의시설과의 접근성이 보통 수준입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 채권자의 신청에 의해 매각이 진행됩니다. 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 임의경매의 경우, 등기부상 권리 중 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다. 임대차 관계는 조사되지 않아 현황 파악이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 남가좌동은 주거 밀집 지역과 함께 명지대학교가 인근에 있어 학생 및 직장인을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 다세대주택 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 소규모 상가 및 주거용으로 활용 가능성이 있습니다. 주변에는 다양한 편의시설이 있어 기본적인 생활 상권은 갖추고 있으나, 대규모 상업시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

1.6. 생활정보

주변에 학교(명지대학교 등), 공원 등이 있어 교육 환경 및 주거 환경이 비교적 양호합니다. 각종 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 증가로 및 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 각지로의 이동이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 감정평가 당시 건물 전체가 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 내부 상태, 마감재, 구조 등과 차이가 있을 수 있습니다. 이는 수리 비용 등 예상치 못한 지출로 이어질 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 점유자 및 임차인의 유무, 계약 관계 등이 확인되지 않았습니다. 명도에 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 노후화: 5층 다세대주택의 경우, 건물 연식에 따른 노후화 상태 및 유지보수 필요성을 확인해야 합니다.

토지이용계획 제한: 다수의 토지이용계획이 존재하여 향후 건축이나 개발 행위에 제약을 받을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 남가좌동에 위치한 다세대주택 203호입니다. 명지대학교 인근이라는 입지적 장점과 교통 편의성, 주거 및 근린생활시설로서의 활용 가능성이 있습니다. 감정가는 2억 2,900만원으로, 면적 대비 가격 경쟁력을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 현장 답사를 통해 정확한 물건 상태를 파악하고, 임대차 현황 및 명도 가능성을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

대학가 인근 지역의 임대 수요: 명지대학교 인근이라는 지리적 이점으로 인해 학생 및 교직원 대상의 소형 주거 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

일괄 매각을 통한 토지 가치: 다세대주택과 함께 토지 지분도 매각 대상이므로, 장기적으로 토지 가치 상승을 고려한 투자가 가능합니다.

생활 편의시설 접근성: 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역으로, 임차인 유치에 유리할 수 있습니다.

경매 접근성: 감정가 대비 저평가 가능성을 고려하여 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 계획이나 민원 발생 가능성 등은 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계