나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62959 [1] 서울특별시 은평구 신사동 270-53 유성아이비디동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 응암역(지하철 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물내 제2층 제201호로,

외벽 : 치장 벽돌 쌓기, 돌붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 은평구 신사동 270-53 유성아이비D동 2층 201호

1.2. 사건번호

서울서부지방법원 2024타경62959 (1)

1.3. 건물 구조 및 용도

본건은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 2층 201호에 위치하며, 용도는 도시형생활주택(다세대주택)임.

1.4. 면적

* 토지 지분: 28.331㎡ (약 8.57평)

* 건물 전용 면적: 45.75㎡ (약 13.84평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동에 소재하며, "덕산중학교" 남동측 인근 지역임. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됨.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등이 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3(2020.05.18) 주택도시보증공사 가압류 (채권액 4,566,000,000원)가 말소기준권리임.

3.2. 주요 권리 내역

* 최초 소유권: 주식회사유성아이비 (보존등기 2017.10.18)

* 소유권 이전: 진현철 (2018.10.17)

* 임차권: 을3(2020.11.24) 이주현 주택임차권 (보증금 255,000,000원), 매수인 인수 조건.

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이거나 경매개시결정으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 1: 이주현 (서울보증보험주식회사 관련)

* 보증금: 255,000,000원

* 전입일자: 2018-10-25

* 확정일자: 2018-09-10

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 3번 순위 주택임차권 등기자로, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 대항할 수 있음. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 하므로 각별한 주의가 필요함.

* 임차인 2: 유경희

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2023-05-15

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 약 4,826,269,105원임.

4. 상권분석

본건이 위치한 신사동 지역은 주거용 부동산이 밀집한 지역이며, 소규모 근린생활시설이 함께 분포하고 있음. 지하철 6호선 응암역을 중심으로 형성된 상권의 배후 주거지 역할을 하며, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 다양한 상업 및 생활 편의시설이 접근 가능한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함. 또한, 응암역 주변의 상업 지구를 통해 더욱 다양한 쇼핑, 외식, 문화 등의 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

단지 남동측 인근에 덕산중학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 적합한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

가장 큰 리스크는 을구 3번 순위의 이주현 임차인으로, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함. 이는 약 255,000,000원의 추가적인 부담으로 이어질 수 있음.

6.2. 높은 채권 총액 대비 감정가

등기부상 총 채권액이 약 48억 2천만 원에 달하는 반면, 본건의 감정가는 2억 9,900만 원으로, 이는 채권자들의 권리 관계와 경매 진행 과정에 복잡성을 더할 수 있음.

6.3. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축 시 층수 제한이 있으며, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등 공공의 이익을 위한 개발 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건은 양호한 편임. 하지만, 매수인이 인수해야 할 가능성이 높은 대항력 있는 임차인의 보증금 255,000,000원이 가장 큰 위험 요소로 작용함. 또한, 높은 총 채권액과 일부 토지 이용 제한 사항도 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 지하철 6호선 응암역 역세권에 위치한 주거용 부동산임.

* 덕산중학교 인근으로 교육 환경이 비교적 양호함.

* 약 13.84평의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합할 수 있음.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 43.53㎡)의 다세대주택 최근 매매가는 약 200,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 파악됨.

감정가 299,000,000원 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있으나, 본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 255,000,000원으로, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 함.

따라서, 입찰가를 255,000,000원 미만으로 할 경우, 낙찰 후에도 보증금 잔액 인수 부담이 발생하며, 총 실부담액이 시세를 초과할 위험이 매우 높음.

이를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 수준은 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정해야 하나, 이는 인수하게 될 보증금 잔액을 별도로 고려한 총 부담액을 감안한 금액임.

만약 보증금 전액 인수 부담을 피하려면, 입찰가는 최소 255,000,000원 이상으로 상향해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.