나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50632 [1] 서울특별시 은평구 구산동 25-2 거성리젠시 에이동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""예일초등학교"" 남서측 인근에 위치하여, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 간선도로(갈현로) 변에 노선버스정류장이 소재하고, 북동측 근거리에 지하철 6호선 ""구산역""이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제302호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄 새시 창호 등임.

이용상태

다세다주택(도시형생활주택 단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 지상주차장 등 기본설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형 평지로서, 다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)
가축사육제한지역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50632 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 25-2 거성리젠시 에이동 3층302호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 토지 및 건물 정보

토지면적: 21.28㎡ (약 6.44평)

건물면적: 34.47㎡ (약 10.43평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2015년 04월 17일 (건축물대장 기준)

1.3. 경매 기본 정보

감정가: 221,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "예일초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인접한 갈현로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북동측 인근에 지하철 6호선 구산역이 위치하여 강남, 도심 등 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 관련 법규

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

등기부등본 상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 이현승 (2015.07.10), 연영성 외 1명 (2016.12.22), 송선순 (2021.01.06)

* 주택임차권: 이길배 (2023.04.28, 보증금 230,000,000원) - 인수 권리

* 말소기준권리: 롯데카드 가압류 (2022.09.13)

* 기타 다수의 가압류 및 압류 권리들이 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (2025.01.21) - 경매 절차 개시 권리

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 23일

* 확정일자: 2020년 11월 13일

* 배당신고일자: 2023년 04월 28일

* 대항력: 있음

3.3. 매수인이 인수하는 권리

물건명세서에 따르면, 을구 5번 순위의 주택임차권 (이길배, 보증금 230,000,000원, 전입일자 2020.12.23, 확정일자 2020.11.13)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 최근 실거래가 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 "리치빌"(2013년식, 전용면적 24.74㎡)의 경우 2026년 5월에 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,075만원 수준입니다. 또한, "금당빌라(355-7)"(1991년식, 전용면적 37.02㎡)는 2026년 5월에 1,150만원에 거래되었습니다.

본건(거성리젠시, 2015년식, 전용면적 34.47㎡)의 경우, 유사 연식 및 면적을 고려할 때 "리치빌"의 시세(8,800만원/24.74㎡)를 적용하면 34.47㎡ 기준 약 12,257만원 수준의 시세로 추정됩니다.

4.2. 주변 유사 물건 시세 동향

본건의 감정가는 221,000,000원이나, 최근 실거래가 분석을 통한 추정 시세는 약 12,257만원으로 약 9,843만원의 큰 차이를 보입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 부동산 가치 평가 기준의 차이, 또는 제시된 실거래가 정보의 한계 때문일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 근린생활시설

단지 인근으로 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 남서측 인근에 예일초등학교가 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 구산역을 통해 광역적인 교육 및 문화 시설 접근도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 2억 3천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 복잡한 권리관계

다수의 채권자들이 가압류 및 압류를 설정했던 이력이 있어 권리관계가 다소 복잡했습니다. 비록 말소기준권리보다 후순위로 대부분 소멸될 예정이나, 경매 과정에서의 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

6.3. 지역 규제 사항

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역을 지도상으로 확인한 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도가 비교적 최근(2015년)이고, 교통 및 교육 환경이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 2억 3천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금을 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 또한, 제공된 최근 실거래가 정보를 기준으로 산정한 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮아, 투자 결정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2015년 준공)

* 서울 은평구 내 양호한 교통 및 교육 환경

* 부동산 시장 회복 시 잠재적 가치 상승 기대 (임차인 문제 해결 시)

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 기반의 실거래가 분석 결과, 본건의 현재 시장 가치는 약 1억 2,257만원으로 추정됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 3천만원을 인수해야 할 가능성을 고려할 때, 총 매입 비용은 매우 높아질 수 있습니다. 따라서, '인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 가치에 집중하여 입찰가를 산정하되, 잠재적 인수 부담액을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

예상 입찰가: 120,000,000원

이는 제공된 시세 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황 및 임차인 보증금 변제 여부에 따라 최종 인수 금액은 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 권리 분석 및 추가적인 현장 조사를 철저히 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.