나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12178 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 612-7 그라시아 4층 401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철(7호선) 사가정역 동측 인근에 위치하며 본건
주변에는 접면도로 등에 따라 용도복합건물, 주상용 건물, 주거용 건물, 상업용 혹은 업무용
건물, 공공시설, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 4층 401호로서,
외벽 : 외장석재마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔이며 탐문조사상 및 건물내 평가전례상 일부 상부공간이 소재하는 통칭
복층형인 것으로 파악되니 참고바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 각종 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 지적상 유사 사다리형 효용을 가진 다각형 토지로서 공부상 주용도가 근린생활시설
및 오피스텔인 건물(그라시아)의 건부지(일부 도로후퇴부분)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 주도로인 세로(노폭 약6미터 내외) 수준의 포장도로, 남동측으로 세로
수준의 막다른 포장도로에 접하며 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-토지 기호1(면목동 612-7) :
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목지구 중심), 가축사육제한구역(문의:보건행정
과), 상대보호구역(관할교육청에확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축
+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역.

-토지 기호2(면목동 612-49) 및 기호3(면목동 612-58) :
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목지구 중심), 가축사육제한구역(문의:보건행정
과), 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-
3146)관할), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임.
나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황, 내부 마감재와
설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사내용(평가전례 포함)
등에 근거하였으니 유의바라며 경매참여시에는 필히 재확인이 요망되니 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12178 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 612-7 그라시아 4층 401호

건물용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설 및 오피스텔)

건물구조: 철근콘크리트구조, 7층 건물 내 4층

준공년도: 2020년

1.3. 면적 및 기타

감정가: 250,000,000원

토지면적: 9.89㎡ (약 3평)

건물면적: 24.53㎡ (약 7.4평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

본건은 지하철 7호선 사가정역 동측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

2.2. 주변 환경

본건 주변에는 용도복합건물, 주상용 건물, 주거용 건물, 상업용 혹은 업무용 건물 등이 소재하고 있습니다.

각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 경기수산업협동조합의 가압류 (접수일자 2024-08-27, 채권금액 150,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상으로는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(서희선)가 있다고 기재되어 있습니다.

그러나 등기부등본상 해당 임차권 등기는 '말소'로 확인되며, 임차인 서희선은 2026년 2월 25일부로 주택도시보증공사로부터 보증금 전액 변제를 받고, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 확인됩니다.

따라서, 상기 임차인과 관련된 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단되나, 입찰 참여 전 관련 서류를 반드시 재확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 미상 임차인: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(서희선): 보증금 249,500,000원. 전입일자 2022-02-21, 확정일자 2022-02-23. 배당신고일자 2024-03-29. 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정이며, 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기에 동의하는 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서울특별시 중랑구 면목동 지역은 지하철 사가정역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

지구단위계획구역(면목지구 중심)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4.2. 상권 활성화 요인

사가정역 역세권이라는 지리적 이점은 풍부한 유동인구 확보에 기여하며, 주변 상업시설 발달로 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 병원, 은행 등 각종 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 교육 및 공공시설

주변에 다수의 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

(단, 상대보호구역 지정 여부에 따라 교육청 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(서희선) 임차인의 경우, 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 현황과 제출 서류 간의 불일치 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 입찰 전 반드시 권리관계 및 임차인과의 합의 내용을 면밀히 재확인하여 잠재적 인수 위험을 최소화해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

감정평가서상 내부 구조가 복층형으로 추정되었으나, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 내부 현황 파악이 어려웠다고 명시되어 있습니다. 실제 내부 구조와는 다소 상이할 수 있으므로, 실사 시 반드시 재확인해야 합니다.

대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 도시계획 관련 제한사항이 존재하므로, 관련 기관에 문의하여 상세 내용을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 사가정역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 우수하며 비교적 최근 준공된 건물입니다.

등기부상 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 쟁점은 대항력 포기 및 잔존 보증금 포기에 동의한 임차인의 존재 여부이며, 이에 대한 명확한 법적 확인 및 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

부동산 강제경매 물건이므로, 채무자의 변제 의무 불이행으로 인한 경매 절차임을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

사가정역 초역세권 입지로 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

2020년에 준공된 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

최근 실거래가(2024년 6월, 250,000,000원)가 감정가와 동일하므로, 시세 대비 낙찰가율을 고려한 신중한 입찰 전략이 중요합니다.

임차인 관련 권리관계가 명확히 해소될 경우, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원

최근 실거래가 (2024년 6월 12일): 250,000,000원 (24.53㎡ 기준)

임차인 보증금 인수액: 0원 (확약서 제출 및 등기부상 말소 예정으로, 추가 확인 필수)

주변 시세 (24.53㎡ 기준): 230,000,000원 ~ 270,000,000원

본 물건은 최근 실거래가와 감정가가 동일하며, 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되므로, 시세 하한선보다 약간 높은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 255,000,000원

권장 입찰가: 245,000,000원 (최근 실거래가 및 시세, 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.