나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119088 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 439-19 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119088 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 439-19 3층303호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매7계 2024타경119088 | 소재지: 서울특별시 동대문구 장한로10길 63, 3층303호 | 감정가: 379,000,000원 | 최저가: 194,048,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울특별시 북부지방법원 2024타경119088 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울특별시 북부지방법원 2024타경119088 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 439-19, 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 379,000,000원

토지면적: 32.70㎡ (약 9.9평)

토지 지분율: 3270.0000000000005

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.25㎡ (약 17.6평) - 전용면적

건물 지분율: 5825

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 김OO

채무자: 정보 없음

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 장안동에 소재하며, 주위는 중소규모 점포, 근린생활시설, 각급 학교, 금융기관, 관공서, 공공시설, 아파트 등 다양한 시설이 혼재된 지역입니다. 안평초등학교 남서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 갖춰져 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 위치한 노선버스 및 마을버스 정류장, 그리고 지하철 5호선 장한평역을 통해 서울 시내로의 이동이 용이합니다. 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 매우 편리한 편입니다.

3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 3층 303호입니다. 외벽은 치장화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배와 주방 일부 타일 마감, 바닥은 비닐시트 마감으로 되어 있으며, 창호는 하이샷시 이중창호로 시공되었습니다. 내부 이용 상태는 방 3개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 겸 화장실 2개, 다용도실 1개로 구성된 단지형 다세대주택입니다. 난방은 도시가스 보일러를 사용하며, 위생, 급배수, 급탕 설비가 갖추어져 있고, 1층에는 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

4. 토지 현황

본건의 토지는 세로장방형으로 인접 토지와 등고 평탄하며, 현재 건부지(단지형 다세대주택)로 이용 중에 있습니다. 토지 남서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종 일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역, 교육 환경 보호 구역, 대공 방어 협조 구역, 과밀 억제 권역, (한강) 폐기물 매립 시설 설치 제한 지역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 교육 환경 보호 구역의 세부 내용은 관할 교육청 확인이 필요합니다.

6. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 소유자는 김OO입니다. 강제 경매의 특성상, 경매 절차를 통해 소유권이 이전되면 기존의 대부분의 권리 관계는 말소되는 것이 일반적입니다. 하지만, 인수해야 할 권리가 있는지 등 상세한 권리 분석은 반드시 추가적인 조사와 법률 전문가의 검토가 필요합니다.

7. 상권분석

장안동 지역은 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 생활권으로, 다양한 근린생활시설과 상점들이 밀집해 있습니다. 지하철 5호선 장한평역이 인근에 위치하여 유동인구가 꾸준히 유지되는 편이며, 이는 상권의 안정성을 높이는 요인입니다. 주변에 학교와 주택가가 많아 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

8. 생활정보

본건은 안평초등학교와 가까워 자녀를 둔 가정의 교육 환경 측면에서 이점을 가집니다. 지하철 5호선 장한평역을 이용하면 서울 시내 주요 업무 지구 및 상업 지구로의 접근이 편리합니다. 또한, 인근에 은행, 병원, 마트 등 각종 생활 편의 시설들이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

9. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '임대관계는 미상임'이라는 점입니다. 현재 거주 중인 임차인이 있다면 명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 원만한 합의가 필요할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상 여러 제한사항(가축 사육 제한, 교육 환경 보호, 대공 방어 협조, 과밀 억제, 폐기물 매립 시설 설치 제한 등)이 존재하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 법적 검토가 필수적입니다. 주변 지역 중 장한평역 인근에 자동차 관련 산업 시설이 밀집해 있으나, 본건 주거지와 직접적인 혐오시설의 인접성은 확인되지 않았습니다.

10. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구의 편리한 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치한 다세대주택입니다. 아파트 단지 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있으며, 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 강제 경매 물건으로서 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요하며, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크와 토지이용계획 상의 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

11. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 장한평역 이용이 편리하여 직장 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교, 상가, 공공시설 등이 근접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 다세대주택으로서의 활용성: 내부 구조가 비교적 표준적이어서 임대 수익 또는 실거주 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 행사에 유리합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매7계