나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119965 [1] 서울특별시 강북구 우이동 56-51 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아산 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 "솔밭공원역(우이신설선)" 북서측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역(솔밭공원역(우이신설선))
이 소재 하는 바, 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 중 2층 201호로서,
외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임. 별첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장시설, 도시가스에 의한 난방설
비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 2필일단의 사다리형토지로서 공동주택(도시형생활주택) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인), 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권
역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①주택임차권 설정되어 있음.(임차보증금 금273,000,000원(2021년6월17일금13,000,000 증
액))
②기타 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경119965 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 우이동 56-51 2층 201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 292,000,000원

토지면적: 31.65㎡ (약 9.58평)

건물면적: 43.35㎡ (약 13.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 건물 및 토지 정보

* 토지면적: 31.65㎡ (약 9.58평)

* 건물면적: 43.35㎡ (약 13.11평)

* 본 물건은 지상 6층 건물 중 2층 201호입니다.

* 건축일: 2018년 11월 28일 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강북구 우이동 소재 "솔밭공원역(우이신설선)" 북서측 인근

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(솔밭공원역)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울북부지방법원 강제경매개시결정 (2024.10.30.)

* 주요 권리 내역:

* 주택임차권: 이 (보증금 273,000,000원, 전입 2019.07.18, 확정 2019.08.01). 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG). HUG는 해당 임차권과 관련된 채권을 보유하고 있으며, 이를 근거로 본 강제경매를 신청하였습니다.

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경 (자세한 인수 조건은 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 상업 시설 및 편의 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 인근 대중교통(솔밭공원역) 이용이 편리하여 유동인구 확보에 유리한 측면이 있습니다.

* 주변에 학교가 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 솔밭공원역(우이신설선) 및 다수의 버스노선이 운행하는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 주변 실거래가 시세 간의 상당한 차이: 본 물건의 감정가는 292,000,000원이지만, 최근 유사 면적 및 연식의 주변 다세대주택 실거래가는 약 162,000,000원 ~ 263,000,000원 범위로 파악됩니다. 이는 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사하므로, 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

* HUG 관련 조건: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 등기부등본 및 물건명세서에 기재되어 있습니다. 비록 권리분석상 낙찰자가 인수할 채무는 없는 것으로 보이나, HUG 측과의 정확한 인수 조건을 입찰 전에 반드시 재확인하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 관련 법규 및 규제 사항을 입찰 전에 정확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 우이동에 위치한 도시형생활주택으로, 솔밭공원역 인근에 있어 교통이 편리하고 2018년 신축으로 건물 상태가 양호하다는 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 채무 부담이 없다는 점에서 안전한 물건으로 판단됩니다. 하지만 감정가와 주변 시세 간의 큰 괴리가 존재하므로, 감정가의 적정성 및 현 시세 반영 여부에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물로 유지보수 부담이 적습니다.

* 우수한 교통 접근성: 솔밭공원역(우이신설선)을 도보로 이용할 수 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 권리상 안전성: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 실거래가 시세가 낮을 경우, 향후 시세 차익 실현이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 292,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (면적 43.35㎡, 2018년 준공 건물 감안): 약 180,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 종합 의견 및 시세 분석 결과, 약 180,000,000원 ~ 190,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰가 결정은 본인의 신중한 판단 하에 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.