나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123674 [1] 서울특별시 강북구 수유동 510-15 더갤러리 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 한신대학교 신학대학원 북서측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 학교, 소규모의 근린생활시설등이 소재하는
후면주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과, 경전철 우이신설선 화계역이
각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 다세대주택 내의 2층 203호로서
외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 새시 2중창호임.

이용상태

다세대주택으로서
방3, 욕실1, 주방, 거실, 발코니, 현관등으로 이용중임.

설비내역

도시개스에 의한 개별난방시설, 상하수도 급배수시설, 기본적인 위생시설
1층 주차시설, 승강시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로
이용되고 있음.

인접 도로상태등

노폭 약 4-5m및 노폭 약 3-4m의 아스팔트 포장도로와 서측밒 남측으로 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(20m이하~완화시 28m이하)
자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m)
과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 서울북부지방법원 2024타경123674 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 510-15 더갤러리 5층503호

용도: 도시형생활주택

건물 규모:

토지 면적: 26.80㎡ (약 8.11평)

건물 면적: 36.50㎡ (약 11.04평)

감정가: 275,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 한신대학교 신학대학원 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대 및 연립주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통 여건:

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 경전철 우이신설선 화계역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태:

본건은 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 4-5m 및 3-4m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한사항:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(20m 이하~완화 시 28m 이하), 자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 8일 국민건강보험공단이 등기한 압류(갑5)입니다.

인수되는 권리:

감정평가요약서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으며, 등기부등본상 주택임차권(을9)이 말소 예정 권리로 확인됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(김윤식)

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 28일

확정일자: 2021년 5월 13일

배당신고일자: 2023년 7월 7일

대항력: 없음 (등기부상 주택임차권 말소 확인, 인수 보증금 0원)

특이사항:

본건은 공동담보물건이며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다. 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 확인되나, HUG 인수조건 변경으로 인해 인수 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 이용 상태:

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 다세대주택 내 5층 503호이며, 외벽은 치장벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 2중창호로 되어 있습니다. 내부 이용 상태는 방3, 욕실1, 주방, 거실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

설비 내역:

도시가스에 의한 개별난방시설, 상하수도 급배수시설, 기본적인 위생시설이 갖추어져 있습니다. 건물 내 1층 주차시설 및 승강시설이 구비되어 있습니다.

주변 편의시설:

인근에 학교가 소재하며, 소규모 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인:

등기부등본상 임차인의 주택임차권은 말소 예정으로 확인되며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 초기 정보에 "대항력있는 임차인"이라는 언급이 있으나, 이는 등기부상 권리 말소 및 인수 보증금 0원이라는 사실에 의해 상쇄되는 것으로 판단됩니다.

토지 이용계획 및 제한사항:

고도지구, 자연경관지구 등 일부 제한사항이 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

혐오시설:

본건 소재지 주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 도시형생활주택으로, 경전철 화계역 인근에 자리하고 있어 교통이 편리합니다. 2013년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 내부 구조는 방 3개로 구성되어 있어 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 권리분석상 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 투자 부담이 적은 것이 큰 장점입니다. 다만, 감정가 대비 최근 유사 물건들의 실거래가가 낮은 편으로, 현 시세와의 괴리를 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 보증금 0원: 임차인 보증금 부담이 없어 초기 투자금 부담이 낮습니다.

* 비교적 신축 건물: 2013년 건축으로 노후도가 적어 관리가 용이합니다.

* 역세권 입지: 경전철 화계역 인근으로 교통이 편리합니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG와의 조건 변경으로 매수인의 부담을 완화했습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건들의 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 거래가가 150,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 275,000,000원으로, 이는 최근 실거래가와 다소 차이가 있습니다. HUG의 채권액 및 감정가를 고려하되, 최근 시장가격을 기준으로 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 190,000,000원으로 산정합니다. 이는 현재 시세 및 낙찰 가능성을 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.