나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경327 [1] 서울특별시 강북구 우이동 46-4 우이그린파크에이 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 ""서라벌중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 우이신설선 솔밭공원역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2017.05.01)
외벽 : 치정석 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 및 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>임.

<기호 2>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 서울특별시 강북구 우이동 46-4, 우이그린파크에이 3층301호

* 건물명: 우이그린파크

* 용도: 다세대주택

* 전용면적: 43.36㎡ (약 13.12평)

* 층수: 5층 건물 내 3층

* 사용승인일: 2017년 5월 1일

* 총 세대수: 15세대 (건축물대장 총괄표제부 기준)

* 총 주차 대수: 12대 (실내 8대, 실외 4대)

3. 1.2. 토지정보

* 토지면적: 27.95㎡ (약 8.46평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

4. 1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 251,000,000원

* 총 매각 대상 면적: 토지/건물 일괄 매각

* 토지면적: 27.95㎡ (약 8.46평)

* 건물면적: 43.36㎡ (약 13.12평)

5. 1.4. 경매 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경327 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

6. 2. 입지조건

7. 2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 "서라벌중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

8. 2.2. 교통 상황

* 인근에 지하철 우이신설선 솔밭공원역이 소재합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근 및 출입이 가능합니다.

9. 3. 권리분석

10. 3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 222,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 30일

* 확정일자: 2020년 3월 19일

* 배당신고일자: 2025년 5월 19일

* 대항력: 있음

* 임차인: 박 (보증금 증액분)

* 보증금: 233,100,000원 (1차 보증금 증액분 11,100,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 30일

* 확정일자: 2022년 3월 17일

* 배당신고일자: 2025년 5월 19일

* 대항력: 있음

* 임차인: 주식회사신한은행

* 보증금: 233,100,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 30일

* 확정일자: 2020년 3월 19일

* 배당신고일자: 2025년 3월 31일

* 대항력: 있음

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우는 없으나, 위 임차인들은 대항력이 있다고 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

11. 3.2. 등기부 현황

* 갑1: 소유권보존 (2017-05-11)

* 갑2: 공유자전원지분전부 이전 (2020-03-30, 이현도)

* 갑3: 강제경매 (2025-02-03, 박진수, 233,251,200원) - 말소기준권리

12. 3.3. 인수되는 권리

* 등기부상 말소기준권리(강제경매)보다 앞선 권리는 없어 보입니다.

* 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 그러나 위 임차인 현황에서 '대항력 있음'으로 표시된 점은 주의가 필요하며, 상세한 권리관계는 법원 문건을 통해 재확인이 필요합니다.

13. 4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 서라벌중학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 솔밭공원역 등 대중교통 접근성이 양호하여 주거지로서의 기본적인 수요가 있습니다.

* 최근 주변 신축 다세대주택(HJ포레스트, 2023년 준공)의 매매 사례를 보면, 약 53.7㎡ 면적이 37,600만원 ~ 37,800만원에 거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 지역 내에서의 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 본건 인근에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

14. 5. 생활정보

15. 5.1. 주거 용도 및 이용 상태

* 본건은 주거용으로 이용 중입니다.

16. 5.2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 박공지붕

* 건물 규모: 5층 건물 내 제3층 제301호

* 마감: 외벽 치정석 붙임, 창호 샷시

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

17. 6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: '인수 보증금 합계 0원'과 '대항력 있음' 표기가 상충되므로, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁, 강제집행 비용, 기간 지연 등의 리스크가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 담보 물건들의 경매 진행 상황 및 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 고도지구(28m 이하) 등의 규제가 향후 건물 증축이나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

18. 7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강북구 우이동에 위치한 2017년 준공된 다세대주택으로, 역세권(솔밭공원역)에 가까워 입지 조건은 보통 이상입니다.

* 권리 분석상 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 부분입니다. 이는 낙찰자가 임차인에게 별도의 보증금을 지급할 의무가 없음을 의미할 수 있으나, 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 갈등과 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

* 최근 인근 신축 다세대 시세와 비교할 때, 감정가 대비 잠재적인 시세 차익 가능성이 있으나, 임차인 관련 리스크를 충분히 반영한 입찰가가 중요합니다.

19. 8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년식)으로 상품성이 양호합니다.

* 우이신설선 솔밭공원역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 정확한 권리 분석과 철저한 명도 계획 수립을 통해 임차인 관련 리스크를 최소화하면, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 금액으로 낙찰받을 경우, 투자 가치가 높습니다.

20. 9. 예상 입찰가

* 본건 전용면적 43.36㎡ 기준, 최근 인근 신축 다세대주택(2023년 준공)의 매매가는 ㎡당 약 700만원 수준으로 형성되어 있습니다. (37,800만원 / 53.7㎡ ≈ 700만원/㎡)

* 본건(2017년 준공)은 신축 대비 연식 차이가 있으나, 이를 감안하여 보수적으로 접근합니다.

* 감정가 251,000,000원을 기준으로, 임차인 관련 잠재적 리스크(명도 비용, 법적 절차 소요 등)를 고려하여, 감정가의 약 85% ~ 95% 범위를 입찰가로 고려할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례(2020년 준공, 36.85㎡, 20,000만원)의 ㎡당 가격(약 542만원)은 본건의 연식과 시장 상황을 고려할 때 좀 더 보수적인 시세를 반영하는 것으로 보입니다.

* 종합적인 시세, 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 약 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 본건의 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 더욱 신중하게 결정해야 합니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 감안하여, 낙찰 시 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 모든 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.