나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11865 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1343-1 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철7호선 용마산역 남동측 인근에 위치하며
주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북서측 인근에 지하철7호선
용마산역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건중 2층 202호로서
외 벽: 치장벽돌등 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택(방2,주방1,거실1,욕실1,발코니1)으로 이용중임

설비내역

위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 사다리형으로 공동주택 및 근생부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 약4m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,가축사육제한구역,대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+
옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할),과밀억제권역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로
작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11865 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1343-1 2층202호

1.2. 물건 개요

용도: 다세대주택

건물면적: 26.79㎡ (약 8.10평)

토지면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

1.3. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 중 2층 202호

건축년도: 2012년

이용상태: 방 2, 주방 1, 거실 1, 욕실 1, 발코니 1

설비내역: 위생설비, 도시가스에 의한 난방시설 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철 7호선 용마산역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 상업시설 등이 혼재한 지역으로 제반 입지 여건은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

본건으로 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 북서측 인근에 지하철 7호선 용마산역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건 북측 및 동측으로 약 4m의 도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 내역

말소기준권리: 을구 6번 주택임차권 (손동영, 200,000,000원, 2024-09-04 접수)

등기구분 갑2: 소유권이전 (전길자, 2017-06-15, 매매 158,000,000원)

등기구분 갑3: 소유권이전청구권가등기 (박근식, 2024-07-29, 매매예약)

등기구분 갑4: 강제경매 (손동영, 2025-02-13, 215,472,436원) - 본건 경매 개시 결정

3.2. 임차인 현황 및 인수 분석

* 임차인: 손동영

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-29

확정일자: 2022-02-28

배당신고일자: 2024-09-04

대항력: 있음

비고: 을구 6번 주택임차권 등기. 말소기준권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

3.3. 가등기 및 기타 권리 분석

* 가등기: 박근식 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 선순위로 존재합니다. (등기구분 갑3, 접수 2024-07-29)

가등기권자는 담보가등기임을 소명하는 자료를 제출하였으나, 가등기의 성격 및 최종 처리 결과에 따라 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

집합건물 등기부채권 총액: 200,000,000원 (확인된 권리 내역 기준)

권리분석 상 명시된 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상세 내용 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 면목동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어, 도시 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있는 지역입니다.

4.2. 상업 시설 접근성

주변에 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경 및 편의시설

지하철 7호선 용마산역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 인근 버스정류장 접근성도 양호합니다.

주거지로서 기본적인 편의시설 이용에 무리가 없는 환경입니다.

5.2. 건물 내부 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 해당 호실은 다세대주택으로 방 2개, 주방, 거실, 욕실, 발코니로 이용 중입니다. 위생설비 및 도시가스 난방 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

임차인 손동영(보증금 2억 원)은 대항력 있는 임차인이므로, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상 총 매수 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

6.2. 선순위 가등기 관련 불확실성

박근식 명의의 소유권이전청구권가등기는 담보가등기로 소명되었으나, 본 경매 절차에서 소멸 여부가 불분명합니다. 매수인이 가등기 권리자의 권리를 인수해야 할 가능성이 존재합니다.

6.3. 기타 유의사항

임대관계는 미상으로, 점유 관계 및 실제 임대차 조건 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 지하철 7호선 용마산역 인근의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 선순위 가등기라는 중대한 권리상 부담이 존재하여, 철저한 권리 분석과 인수되는 비용 산정이 필수적입니다.

7.2. 투자 시 고려사항

투자 목적에 따라 실거주용으로는 역세권 접근성이 장점이나, 투자용으로는 잠재적 인수 보증금과 가등기 처리 비용을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 매력 요인

* 역세권 입지: 지하철 7호선 용마산역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통 환경.

* 실거주 적합성: 1~2인 가구의 실거주 목적으로 고려할 수 있는 소형 주택.

8.2. 잠재적 가치

면목동 일대의 개발 가능성 및 역세권 프리미엄을 통한 향후 자산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 26.92㎡ 물건이 34,280만원에 거래된 사례가 있으며, 전용면적 19.68㎡ 물건은 25,899만원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적 26.79㎡를 고려할 때, 시장 가치는 대략 3억 4천만원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가 2억 1천만원보다 상당히 높습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정 (인수 보증금 제외 기준)

위 시세 분석 및 감정가, 그리고 경매 채권액(215,472,436원)을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성이 있는 입찰가는 감정가를 상회하는 수준으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원 인수 가능성 및 선순위 가등기 부담을 감안해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 상세 권리 분석 결과 상 인수 가능성이 명확히 언급되어 있으므로, 이를 제외한 일반적인 입찰가 산정 범위를 제시합니다.

감정가 210,000,000원을 기준으로, 잠재적 가치 상승 여력을 반영하여 보수적으로 110~120% 수준인 230,000,000원에서 250,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

9.3. 입찰 시 유의사항

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정되었습니다. 실제 총 매수 비용은 대항력 있는 임차인 손동영(보증금 200,000,000원)의 보증금 중 배당받지 못한 잔액 인수 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 최종 입찰 결정 전, 예상되는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 면밀히 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.