나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11946 [1] 서울특별시 강북구 우이동 47-19 성훈팰리스 102동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11946 [1] 서울특별시 강북구 우이동 47-19 성훈팰리스 102동 2층202호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매7계 2025타경11946 | 소재지: 서울특별시 강북구 우이동 47-19 성훈팰리스 102동 2층202호 | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 125,440,000원 | 용도: 다세대주택

1. 2025타경11946 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11946 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 우이동 47-19 성훈팰리스 102동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 245,000,000원

토지면적: 25.75㎡ (약 7.79평)

건물면적: 37.17㎡ (약 11.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 서라벌중학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 우이신설선 솔밭공원역이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물구조: 철근콘크리트조 구조의 5층 건물 내 2층 202호로서, 외벽은 미장벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시창임.

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역: 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지형상 및 이용상태: 본건 소재 토지는 삼각형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 토지 남동측으로 세로 한 면의 포장도로에 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관례 미상.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 우이동, 서라벌중학교 북동측 인근에 위치한 다세대주택입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대로 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자는 이OO입니다. 제공된 정보만으로는 등기부등본 상의 상세한 권리 관계(예: 근저당, 압류, 가압류 등)를 파악하기 어렵습니다. 실제 권리 분석 시에는 법원의 경매 물건 명세서와 등기부등본을 반드시 확인하여 선순위 권리, 인수되는 권리 등을 면밀히 검토해야 합니다. 소유자 외 별도의 채무자 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 상권분석

물건지 인근은 주로 주택지로 구성되어 있으며, 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소매점이나 서비스 업종의 상권으로 형성되어 있습니다. 우이신설선 솔밭공원역을 통해 상업 시설이 밀집한 지역으로의 접근이 용이합니다.

1.6. 생활정보

교육 환경으로는 서라벌중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다. 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 생활 편의시설은 주변의 근린생활시설 및 대중교통을 이용한 외부 상업 지구 접근으로 해결 가능합니다. 또한, 솔밭근린공원 등 녹지 공간이 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 권리관계의 불확실성: 등기부등본 확인 없이 입찰할 경우 예상치 못한 부담이나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 명도 관련: 소유자 이OO 외 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 협상 또는 강제집행이 필요할 수 있으며, 이는 시간과 비용을 수반합니다.

3. 도시계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한이 존재합니다. 이로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

4. 혐오시설 부재 확인: 주변 환경 조사 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(쓰레기 소각장, 납골당 등)이 물건지 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역이 지정되어 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 우이동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 편의성이 양호한 편입니다. 서라벌중학교와 솔밭공원역이 근접해 있으며, 솔밭근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 하지만 법원 경매 물건의 특성상 권리관계에 대한 철저한 분석과 명도 관련 리스크를 사전에 충분히 인지해야 합니다. 또한, 제2종일반주거지역, 고도지구 등 각종 도시계획상의 제한 사항을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 입지적 장점: 서울시 강북구 내에서 주거 수요가 꾸준히 있는 지역에 위치합니다.

2. 교통 편의성: 우이신설선 솔밭공원역 이용이 가능하여 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

3. 개발 가능성: 최근 우이동 일대 도시재생 사업 추진 및 교통망 확충(우이신설선 방학역 연장 계획 등) 움직임이 있어, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 특히 4.19사거리 및 우이동 일대 도시재생 사업이 추진되어 지역 환경 개선이 예상됩니다.

4. 주거 환경: 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경과 근린 공원을 갖추고 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매7계