나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12051 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-15 에이치케이팰리스 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12051 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-15 에이치케이팰리스 5층501호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매7계 2025타경12051 | 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-15 에이치케이팰리스 5층501호 | 감정가: 303,500,000원 | 최저가: 155,392,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12051 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-15 에이치케이팰리스 5층501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대)으로 공부상 명시)

감정가: 303,500,000원

토지면적: 26.83㎡ (약 8.11평)

토지 지분율: 2682.86 (해당 토지 내 공유 지분율로 보임)

건물면적: 33.63㎡ (약 10.17평) (전용면적 기준)

건물 지분율: 3363.0000000000005 (해당 건물 내 공유 지분율로 보임)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 권OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 건물명 '에이치케이팰리스'는 통칭 '에이치케이팰리스 3동'으로 불림. 맞벽구조 건축물임.

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, '쌍문초등학교' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 전형적인 주거지역을 형성하고 있습니다. 단지 북측으로는 약 5m, 동측으로는 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호한 편입니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 권OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항으로 '제시외 건물 포함'이라고 명시되어 있으며, 이는 등기부등본 상에는 별도로 등재되지 않았으나 현황 조사 시 발견된 6.20㎡(약 1.87평)의 건물 부분이 일괄 매각된다는 의미입니다. 낙찰자는 해당 제시외 건물에 대한 소유권을 취득하게 되지만, 법률적 성격 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, '주택임차권등기'가 등재되어 있습니다. 주택임차권등기는 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해 하는 등기입니다. 임차권등기가 경매개시결정등기 전에 이루어졌다면, 해당 임차인은 별도의 배당요구 없이도 보증금 전액을 우선 변제받을 수 있는 권리를 가질 수 있습니다. 그러나 임차권등기 시점과 다른 선순위 권리(근저당 등)의 존재 여부에 따라 배당 순위 및 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 달라질 수 있으므로, 등기부등본 상의 모든 권리 관계를 상세히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 쌍문동 일대는 주거지역으로서 아파트 및 다세대주택 밀집 지역이며, 이에 따른 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 소규모 상점, 식당, 병원, 학원 등이 주변에 분포하여 지역 주민들의 일상생활을 지원하고 있습니다. '쌍문초등학교'가 인근에 위치하여 학생 수요와 관련된 상권 또한 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 '쌍문초등학교'와 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 도보 거리에 버스정류장이 있어 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 도봉구 지역 특성상 주변에 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 기대됩니다. (예: 창포원 등 인근 자연환경 언급 가능하나, 구체적 거리는 제공되지 않음)

1.6. 잠재적 리스크

1. 제시외 건물: 별도 등기 없는 건물 포함으로 인한 권리 인수 또는 명도 관련 분쟁 가능성이 존재합니다.

2. 주택임차권등기: 임차인의 보증금 반환 채권이 존재하며, 경매 절차에서 해당 임차인의 권리가 어떻게 처리되는지에 따라 배당 및 인수 관계가 복잡해질 수 있습니다. 특히, 임차권등기 시점보다 선순위 권리가 있다면 해당 임차권은 소멸될 수 있으나, 그렇지 않은 경우 낙찰자가 인수할 가능성도 있습니다.

3. 대공방어협조구역: 본건은 '대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m)'에 해당합니다. 이는 건물 신축 또는 증축 시 국방부와의 협의가 필요할 수 있으며, 건축물의 높이 제한 등 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 이는 향후 재건축이나 리모델링 시 고려해야 할 사항입니다.

4. 제1종일반주거지역: 최근 관련 규제 완화로 6층 이하, 용적률 200%까지 건축이 가능해졌으나, 이는 지역별 조례 및 사업 추진 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구의 안정적인 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, '쌍문초등학교' 인접 및 편리한 교통망을 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, '제시외 건물 포함' 및 '주택임차권등기'가 등재되어 있어 권리 분석 및 명도 절차에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 또한, '대공방어협조구역'에 해당하므로 향후 건물 증축 또는 재건축 시에는 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 최근 제1종 일반주거지역의 규제 완화는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **안정적인 주거 입지**: 도봉구의 선호 주거지역 내 위치하며, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 거주 만족도가 높습니다.

2. **제1종 일반주거지역 규제 완화**: 최근 완화된 용도지역 규제는 향후 건축물의 가치 상승을 기대하게 합니다.

3. **교통 편리성**: 대중교통 접근성이 우수하여 서울 도심 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

4. **초등학교 인접**: 자녀가 있는 세대에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. **잠재적 가치**: 권리 관계 및 건축 규제 사항을 명확히 파악하고 투자한다면, 장기적인 관점에서 안정적인 투자 또는 실거주 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매7계