나이스옥션 법원경매 고양 2024타경6638 [1] 경기도 파주시 금촌동 768-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수 · 평가일 2024.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 아동동 소재 "파주시청" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공공기관 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골구조 콘크리트평슬라브, 기타지붕(판넬) 지하 1층 지상 3층 건으로서,
(사용승인일 : 1987.10.19, 증축일 : 2005.10.19, 2006.01.25)
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

소유자 미상의 제시외건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함.
2.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 고양지원 2024타경6638 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 768-2

용도: 근린주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 용도

토지면적: 299.60㎡ (약 90.63평)

토지지분: 299.60㎡ (약 90.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 496.12㎡ (약 150.22평)

건물지분: 496.12㎡ (약 150.22평)

건물 제시외면적: 10.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각대상

감정가: 1,167,426,215 원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 유동화물건, 재매각

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "파주시청" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 세장형으로 주상용 건부지로 이용 중입니다. 물건 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 물건은 도시지역, 일반상업지역에 속해 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m-20m)에 접하며, 가축사육제한구역 및 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 및 주요 권리 사항)

등기부상 말소기준권리는 2020년 4월 3일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을18)입니다. 해당 권리를 포함하여 이후 접수된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 인수 대상 임차인 (대항력 있는 임차인)

건물 등기부 요약상 '중국인' 임차인은 주택임차권(을22)이 있으며, 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나 '인수'로 표시되어 있습니다. 이에 따라 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

또한, '박경재'와 '이필자' 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상인 경우와 같이 주의가 필요하며, 임대 관계 및 실제 점유 형태에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

3.2. 2. 기타 임차인

'QUANYINGXI', 'TIANWENGUAN', 'XUANXIAOFAN', '경규만', '백재길', '성낙일', '이태권', '최철혁', '현효범' 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, '중국인' 임차인의 보증금 20,000,000원은 인수 대상임. 기재된 '인수 보증금 합계: 0원'과는 불일치하므로 반드시 확인 필요)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:' 라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 상업시설

대상 물건은 파주시청 인근의 일반상업지역에 위치하여 아파트단지, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다. 이는 상가 및 주택 임대 수익 창출에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

주변에 파주시청 등 공공기관이 소재하며, 상업시설 및 주거 단지가 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

'중국인' 임차인의 주택임차권이 인수되며, 이로 인한 20,000,000원의 보증금 부담이 발생합니다. 또한, '박경재', '이필자' 등 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리 관계 및 잠재적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 물건 특성 관련 리스크

본 물건은 '재매각' 물건으로, 이전 매각이 유찰된 사유에 대한 파악이 중요합니다. '유동화물건'이라는 점도 특수 물건으로서 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 제시외 건물 10.00㎡가 존재하며 일괄매각 대상입니다.

6.3. 기타 리스크

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높다는 점은 입찰 참여 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 금촌동에 위치한 근린주택으로, 일상적인 상권 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 인수해야 할 임차보증금이 존재하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 상태가 불분명하며, 재매각 및 유동화물건이라는 특수성을 가지고 있어 투자 시 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각 조건 및 높은 보증금 요건도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 파주 금촌동 중심지에 위치하여 상업 및 주거 이용이 가능한 복합 용도 건물입니다.

* 재매각을 통해 감정가 대비 할인된 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 인근 공공기관 및 상업시설과의 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 비교 (JSON 데이터 분석)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택에 대한 것으로, 본 건의 '근린주택'과는 용도 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 해당 정보들을 바탕으로 주변 지역의 다세대 주택 거래가격을 살펴보면, 전용면적 66~71㎡ 내외의 주택이 약 1억 3천 5백만원에서 1억 8천만원 수준에서 거래된 것으로 나타납니다. (예: 71.84㎡, 1억 8천만원, 평당 약 828만원) 이는 본 건 전체 건물의 가치와는 차이가 크므로, 본 건의 감정가격을 주요 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

본 건의 감정가는 1,167,426,215원입니다. 재매각 물건이며 대항력 있는 임차인 인수 등 리스크 요소를 감안할 때, 통상적인 재매각 물건의 할인율(약 70~80%)을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 또한, '중국인' 임차인의 보증금 20,000,000원 인수 비용을 추가적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 약 75% 수준인 875,000,000원에서 934,000,000원 사이로 추정해 볼 수 있습니다. 입찰 시에는 최종 최저매각가격 확인 및 철저한 현장 조사를 통해 예상 인수 비용, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 875,000,000원 ~ 934,000,000원 (별도 인수 보증금 20,000,000원 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.