나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123439 [1] 서울특별시 동작구 상도동 126-13 상도그린빌 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 '숭실대학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 연립·다세대주택 및
각종 근린생활시설 등으로 이루어진 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '숭실대입구역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서,
외 벽: 치장벽돌 마감 등.
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호
구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한
법률>,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경123439 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 상도동 126-13 상도그린빌 에이동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 428,000,000원

* 토지면적: 35.73㎡ (약 10.8평)

* 건물면적: 58.12㎡ (약 17.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 동작구 상도동 소재 '숭실대학교' 남서측 인근

* 주변 환경: 연립·다세대주택 및 각종 근린생활시설 밀집 지역

* 교통: 차량 진입 용이, 인근 버스정류장 및 지하철 7호선 '숭실대입구역' 소재

1.2. 권리분석

* 현재까지 파악된 권리관계는 다음과 같습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 주요 권리 내역:

* 갑3 (소유권이전, 김순자): 말소 예정

* 갑4 (가압류, 서민금융진흥원): 말소 기준 권리, 말소 예정

* 갑5 (압류, 동작구): 말소 예정

* 갑7 (강제경매, 주택도시보증공사): 말소 기준 권리, 말소 예정

* 을12 (주택임차권, 김 ): 2020-12-14 확정일자, 2021-01-04 전입. 보증금 414,000,000원.

* 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, 등기부상 '주택임차권'이 을구 12번으로 등기되어 있습니다.

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 신청채권자(주택도시보증공사)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

* 이에 따라 을구 12번 주택임차권은 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 인근에 '숭실대학교'가 위치하여 대학가 상권의 특성을 일부 가집니다.

* 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

* 상도동 일대는 주거 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 마트, 병원, 학원 등은 숭실대입구역 및 인근 상업시설을 통해 이용 가능합니다.

* 주변 교통: 지하철 7호선 '숭실대입구역'을 이용한 도심 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 교육시설: 숭실대학교 외 주변에 다수의 초·중·고등학교가 소재합니다. (단, '교육환경보호구역' 내 위치하므로 최종 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 인수 여부: 물건명세서 상 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 관련 확약서가 제출되어 보증금 인수 위험은 없으나, 관련 서류 재확인이 필수적입니다. (HUG 인수조건 변경 관련 소명 필요)

* 건축물 노후도: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 주변 유사 연식 건물 시세 비교 필요.

* 도시계획 제한: 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당되어 향후 건축행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추가적인 지도/현장 조사 권장)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 동작구 상도동의 숭실대학교 인근에 위치한 다세대주택입니다.

* 경매 진행 중 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 여부 관련 확약서가 제출되어 권리 관계가 비교적 명확해진 상태입니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 대학가 인근이라는 입지적 장점이 있습니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 추가적인 소명 및 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확해진 권리 관계: 임차인 보증금 미인수 조건으로 정리되어 입찰 시 부담 감소.

* 우수한 입지: 숭실대학교 인근, 지하철역 및 버스정류장 접근성 용이.

* 신축 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 수리 부담 적음.

* 안정적인 주거 수요: 대학가 및 주거 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 428,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 65.07㎡ (1986년식) → 725,000,000원

* 65.54㎡ (1996년식) → 730,000,000원

* 39.26㎡ (2015년식) → 380,000,000원 (본건과 유사 면적, 연식)

* 본건 건물 전용면적 58.12㎡(약 17.6평)에 대해, 2015년식 39.26㎡(약 11.9평) 물건이 38,000만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건은 더 넓은 면적과 비교적 최신 건물(2015년 준공)임을 감안하면 시세는 4억원 초중반으로 추정됩니다.

* 주변 시세 최고가 73,000만원, 최저가 38,000만원입니다. 본건 면적(58.12㎡)과 연식(2015년)을 고려하여, 39.26㎡ (약 11.9평)의 38,000만원 거래 사례를 중심으로 시세 분석을 진행합니다.

* 이를 바탕으로 실거래가 평균 대비 80~90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 인수 보증금 0원, 감정가의 80% 수준인 342,400,000원부터 시작하여, 시세 및 경쟁 물건 현황을 고려하여 370,000,000원 ~ 400,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* ※ 최종 입찰가는 현장 조사, 물건 상태, 법원 진행 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.