나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124999 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역(2호선)" ?옳柴？인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택,오피스텔,근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(신림역:2호선,
신림선)이 소재하는 등 제반교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건물 내 7층 703호로서
외벽:석재붙임 등 마감.
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

2021.01.28일 사용승인되고,
방,거실,주방,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설,난방시설,승강기시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124999 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층703호

용도: 다세대주택 (오피스텔 건물 내 다세대주택 용도로 이용 중)

감정가: 415,000,000원

토지면적: 12.24㎡ (약 3.70평)

건물면적: 24.48㎡ (약 7.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역(2호선)" 인근에 위치합니다.

주변: 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(신림역: 2호선, 신림선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 물건지 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 2월 4일 접수된 주식회사 팜스코의 근저당권(1,000,000,000원)입니다.

소멸 예정 권리: 모든 후순위 권리(근저당, 압류, 강제경매, 주택임차권)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차인: 강 (보증금 345,000,000원, 전입 2021.09.02, 확정 2021.09.07)

임차권 등기: 을구 4번 주택임차권등기는 매각으로 말소되며, 매수인에게 인수되지 않습니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상으로 신고되었습니다.

권리분석 요약: 임차인의 보증금 345,000,000원은 매수인에게 인수되지 않으므로, 실질적인 인수 부담금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 오피스텔 및 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 생활의 편의성이 양호합니다. 신림역 역세권으로서 유동인구가 많아 임대수익 잠재력은 있으나, 소형 면적임을 고려한 임차 수요 파악이 필요합니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 평스라브지붕, 지상 8층 건물 중 7층 703호입니다.

사용승인일: 2021년 1월 28일입니다.

내부 구성: 방, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역: 위생급배수시설, 난방시설, 승강기시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 최근 시세 간 큰 차이: 제공된 최근 거래 사례(2026년 5월)를 바탕으로 제곱미터당 가격을 환산하면 약 460만원~500만원 수준으로, 이는 약 1.1억~1.2억원의 시세를 추정하게 합니다. 이는 감정평가액 415,000,000원과 현저한 차이를 보이므로, 감정평가액의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대 관계: 임대 관계가 미상으로 신고되었으나, 과거 임차인이 존재했던 점은 고려해야 합니다.

토지이용계획: 대공방어협조구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신림역 역세권의 소형 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리분석 결과, 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되지 않아 부담이 없는 상태입니다. 다만, 감정평가액과 시장 시세 간의 큰 차이가 존재하므로, 입찰가 산정 시 시장 분석을 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신림역 역세권 입지: 2호선 및 신림선 이용이 가능한 더블 역세권입니다.

권리 소멸: 선순위 근저당을 포함한 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 상태로 인수가 가능합니다.

인수되는 임차보증금 없음: 임차보증금(345,000,000원)이 매수인에게 인수되지 않아 자금 부담이 최소화됩니다.

신축급 건물: 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물이므로 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 415,000,000원

시세 분석: 제공된 최근 거래 정보(2026년 5월)에 따르면, 동일 지역의 유사 면적(약 36~50㎡) 다세대주택 매매가가 180,000,000원에서 230,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 이를 본 건의 면적(24.48㎡)으로 환산 시, 제곱미터당 약 460만원 ~ 500만원 수준의 시세를 추정할 수 있습니다.

이에 따른 예상 시세 범위: 약 112,560,000원 ~ 122,400,000원

종합 의견: 감정가액(415,000,000원)이 최근 시세(약 1.1억~1.2억원) 대비 현저히 높게 책정되었습니다. 매각으로 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 투자자는 시장 시세 및 권리관계 분석을 바탕으로 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 120,000,000원

이는 본 물건의 잠재적 가치와 경매 시장 상황을 고려한 제안이며, 실제 낙찰가는 시세 변동 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.