나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경3067 [1] 경기도 남양주시 와부읍 율석리 595 답 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경3067 [1] 경기도 남양주시 와부읍 율석리 595 답 경매

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남양주지원 경매7계 2024타경3067 | 소재지: 경기도 남양주시 와부읍 율석리 595 | 감정가: 917,292,000원 | 최저가: 314,631,100원 | 용도: 답

1. 남양주지원 2024타경3067 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경3067 (1)

소재지: 경기도 남양주시 와부읍 율석리 595

용도: 답 (현황: 전, 일부 구거, 도로)

감정가: 917,292,000원

토지면적: 2347.00㎡ (약 710.02평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 제외(법정지상권 성립 여부 불명), 농지취득자격증명 제출 요.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 와부읍 율석리 소재 ‘율석1리마을회관’에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 임야가 주로 형성되어 있어 전반적으로 한적한 농촌 환경을 이루고 있습니다. 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리 및 노선 등을 고려할 때 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 서측으로 현황 도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다. 토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 개발제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 다양한 행위 제한이 따릅니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 최OO님입니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 경매는 채무자의 채무 불이행으로 인해 개시되었습니다. 본건 매각 대상은 토지이며, 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 권리 분석 시 가장 주의해야 할 점은 '법정지상권 성립 여부 불명'이라는 점입니다. 이는 해당 토지 위에 제3자의 건물 등이 존재할 경우, 토지 소유권이 변경되더라도 해당 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 법적 권리를 가질 수 있음을 의미합니다. 또한, 본건은 농지이므로 매수자는 반드시 '농지취득자격증명'을 제출해야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 반환되지 않는 중요한 불이익이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권 및 생활정보

해당 물건지는 경기도 남양주시 와부읍 율석리의 농경지 및 임야 지역에 위치하고 있어, 전통적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 농업 활동이나 전원생활을 고려해야 하는 입지입니다. '율석1리마을회관'이 인근에 위치하며, 대중교통 이용은 버스정류장까지의 거리와 노선 수에 따라 다소 제한적일 수 있습니다. 인근 편의시설이나 생활 기반 시설에 대한 정보는 상세 감정평가서 등을 통해 추가 확인이 필요하며, 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의는 인근 읍면 지역의 중심지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 토지는 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 중대한 절차적 위험이 있습니다. 농업인이 아닌 일반 투자자나 실수요자는 이 증명서 발급 가능 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 둘째, 법정지상권 성립 여부가 불명확하여, 인수하게 될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 셋째, 자연녹지지역, 개발제한구역, 군사시설보호구역, 비행안전구역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재하여 토지의 개발 및 이용에 상당한 제약이 예상됩니다. 이러한 구역들은 개발 행위에 엄격한 규제를 가하며, 허가 없이는 건축 등 어떠한 행위도 할 수 없습니다. 넷째, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전' 및 일부 '구거', '도로' 상태로 차이가 있어, 추후 지적 정리 등에 번거로움이 발생할 수 있습니다. 또한, 제시외 건물(비닐하우스)이 현황 존재하나 매각 대상에서 제외되므로, 이에 대한 정리 방안을 사전에 고려해야 합니다. 주변 지역의 검색 결과, 남양주시 월문리(율석리와 인접) 인근에서 폐기물 재활용 시설, 동물 화장장 등 혐오 시설 설치를 둘러싼 주민 반대 사례가 다수 보고되었습니다. 비록 본건지와 직접적인 인접지는 아니더라도, 이러한 시설들의 존재 가능성이나 향후 개발 계획 여부는 추가적인 지역 조사를 통해 반드시 확인해야 할 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 와부읍 율석리에 위치한 농취증 발급 조건부 토지로서, 다양한 공법상 제한이 존재하는 지역입니다. 감정가는 9억1천7백만원대이며, 토지 면적은 약 710평입니다. 현황 도로에 접하고 있으나, 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점은 일반 투자자에게는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 주변 환경은 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역이며, 엄격한 개발 제한 구역 내에 속해 있어 건축 등 개발 행위에는 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 율석리 인근 지역에서는 과거 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설 설치 관련 주민 민원 사례가 보고된 바 있어, 주변 환경에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

본건 토지는 일반적인 투자 대상보다는 특정 목적을 가진 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 농업 종사자로서 농지취득자격증명을 발급받을 수 있고, 토지 이용에 대한 법적 제약 사항을 충분히 이해하고 감수할 수 있는 투자자에게 고려해볼 만합니다. 부정형의 토지이지만 현황 도로에 접해 있다는 점은 긍정적입니다. 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하기보다는, 농지로서의 활용 가치나 해당 지역의 개발 가능성을 면밀히 분석해야 합니다. 특히, 각종 개발제한구역 해제 움직임이나 지역 개발 계획 등을 주시하며 투자 가치를 판단해야 할 것입니다. 다만, 법정지상권 문제와 농취증 발급 여부가 투자 결정의 핵심 변수가 될 것입니다.

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