나이스옥션 법원경매 목포 2023타경2719 [6] 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 443 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2023타경2719 [6] 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 443 전 경매

• 사건번호: 2023타경2719
• 주소: 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 443
• 용도: 전

목포지원 경매2계 2023타경2719 | 소재지: 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 443 | 감정가: 168,966,000원 | 최저가: 48,446,000원 | 용도: 전

1. 목포지원 2023타경2719 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2023타경2719 (6)

소재지: 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 443

용도: 전 (밭)

감정가: 168,966,000원

토지면적: 1134.00㎡ (약 343.04평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 선순위지상권

주의사항: 맹지이나 일부 도로임, 산호리 442, 442-1번지와 지적구분 없이 일단지로 이용 중

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 영암군 삼호읍 산호리에 위치하며, "목포광명원"이라는 시설의 북동측에 인접해 있습니다. 본 지역은 농경지와 임야, 그리고 일부 단독주택이 혼재된 농촌 또는 준농촌 지역의 특성을 보입니다. 교통 측면에서는 서측 인근으로 국도 2호선이 지나가지만, 국도에서 본건까지 이르는 도로의 폭이 협소하여 차량 통행이나 접근성에 다소 불편함이 있습니다. 토지의 형태는 전반적으로 사다리형 또는 부정형의 밭이며, 지적상 구분 없이 여러 필지가 하나의 큰 땅처럼 이용되고 있습니다. 인근 지세는 북동향으로 완만한 경사를 이룹니다. 영암·해남 기업도시 '솔라시도' 사업 지구와도 관련이 있는 지역으로, 장기적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 가장 중요한 권리사항은 '선순위지상권'이 존재한다는 점입니다. 이는 해당 지상권이 경매로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 따라서 지상권의 정확한 내용, 범위, 존속 기간 등을 면밀히 파악하고, 지상권자와의 관계 및 향후 토지 이용에 미칠 영향을 철저히 분석해야 합니다. 또한, 토지이용계획상으로는 기호별로 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 혼재되어 있습니다. 특히 기호 5번지는 '학교(저촉)' 구역에 해당하여 교육 관련 시설과의 관계를 확인해야 합니다. 이러한 다양한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 계획 수립 시 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 전형적인 농경지대로, 대규모 상업 시설보다는 농업 활동 및 일부 주거 기능이 중심을 이루고 있습니다. 인근에 "목포광명원"과 같은 사회복지시설이 있으나, 활발한 상권이 형성되어 있다고 보기는 어렵습니다. 삼호읍 소재지의 기본적인 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 수 있으나, 도심형 상권과는 거리가 있습니다. 따라서 상업적 가치보다는 토지 자체의 잠재력이나 특정 목적(예: 영농, 전원생활, 소규모 시설 부지 등)에 따른 활용 가능성을 중심으로 분석하는 것이 바람직합니다.

1.5. 생활정보

생활 편의시설에 대한 접근성은 다소 제한적입니다. 가장 근접한 시설로는 "목포광명원"이 있습니다. 가까운 삼호읍 소재지까지 차량 이동 시 기본적인 행정 서비스, 병의원, 소규모 상점 등을 이용할 수 있습니다. 그러나 대중교통 이용이나 신속한 접근에는 국도 2호선까지의 도로가 협소한 점 등으로 인해 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 앞서 언급한 '선순위지상권'의 존재입니다. 이 권리가 매수인의 토지 이용에 어떤 제약을 가져올지, 그 권리 행사 범위는 어디까지인지에 대한 불확실성이 존재하며, 이는 투자 회수에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 토지가 지적상 '맹지'라는 점은 도로 접근성에 대한 근본적인 문제를 야기할 수 있습니다. 비록 일부 도로에 접하고 있으나, 그 실질적인 활용 가능성과 타인 토지에 대한 통행권 확보 여부를 면밀히 조사해야 합니다. 다양한 용도지역 및 제한사항(가축사육제한, 학교보호구역 등)은 토지의 활용 범위를 제한할 수 있으며, 기호 5번지의 '학교(저촉)' 표시는 특히 주의가 필요합니다. 마지막으로, 공부상 지목과 현황(기호 5번지 일부 입목지)의 차이는 추후 민원 발생의 소지가 있습니다. 현재 주변을 검색한 결과, 해당 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 삼호읍에 위치한 1134.00㎡(약 343.04평) 규모의 전(밭) 토지입니다. 감정가는 1억 6896만 6천 원으로 책정되었으나, '선순위지상권'이라는 중대한 권리 부담이 있어 매수인이 이를 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 본 토지의 실질적 가치와 활용성에 결정적인 영향을 미치는 요소이며, 철저한 권리 분석과 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 맹지라는 점과 다양한 토지이용계획상의 제한사항, 그리고 협소한 도로 여건 등은 추가적인 고려 사항입니다. 따라서 본 물건은 투자 시 매우 신중한 접근과 함께, 지상권 문제 해결 및 토지 활용 방안에 대한 구체적인 계획 수립이 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

투자 관점에서 본 물건은 다음과 같은 잠재력을 가질 수 있습니다. 첫째, 선순위지상권이라는 큰 부담이 존재함에도 불구하고, 만약 해당 지상권의 내용을 명확히 파악하고 이를 해결하거나 인수 후에도 토지 활용에 문제가 없다는 판단이 선다면, 경매 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 둘째, 장기적인 관점에서 영암군 지역의 개발 가능성과 향후 토지 이용 가치 상승 가능성을 고려한 투자가 가능합니다. 셋째, 주변 토지(산호리 442, 442-1번지)와 지적 구분 없이 일단지로 이용되고 있다는 점은, 향후 인접 토지 소유주와의 협력을 통해 더 넓은 범위의 토지를 통합 개발할 수 있는 가능성을 시사합니다. 다만, 이러한 투자 포인트들은 앞서 언급된 리스크 요인들을 충분히 고려하고 해결할 수 있다는 전제 하에 유효합니다.

법원 정보

목포지원 경매2계