나이스옥션 법원경매 목포 2023타경2719 [5] 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 442-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2023타경2719 [5] 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 442-2 전 경매

• 사건번호: 2023타경2719
• 주소: 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 442-2
• 용도: 전

목포지원 경매2계 2023타경2719 | 소재지: 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 442-2 | 감정가: 514,368,000원 | 최저가: 117,984,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 정보

사건번호: 목포지원 2023타경2719 (5)

채권자: 농OOOOOOO

1.1. 2.물건 개요

소재지: 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 442-2

용도: 전 (밭)

감정가: 514,368,000원

토지면적: 3,648.00㎡ (약 1,103.54평)

토지 지분: 3,648㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 지분: 0㎡

1.1. 3.매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 4.특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위지상권 존재

주의사항:

- 지적상 맹지이나 일부 도로에 접함.

- 목포광명원 통행로를 경계로 북동측은 인접 토지(산호리 442-1)와 일단의 전으로 이용 중이며, 남동측은 소나무, 활잡목 등이 자생하는 입목지임.

1.1. 5.감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 영암군 삼호읍 산호리 소재 "목포광명원" 북동측에 접하여 위치하며, 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 읍소재지 주변 농경지대를 이룹니다.

교통상황: 본 건 서측 인근에 국도 2호선이 통과하나, 국도에서 본 건까지 이르는 도로는 협소하여 차량 통행 등 교통 여건이 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태:

- 기호1), 2)는 사다리형 전으로 지적 구분 없이 일단으로 이용 중이며, 인근 지세는 북동향의 완경사를 이룹니다.

- 기호 3), 4), 6)은 사다리형 전으로 지적 구분 없이 일단으로 이용 중이며, 인근 지세는 북동향의 완경사를 이룹니다.

- 기호 5)는 부정형의 전으로, 목포광명원 통행로를 경계로 북동측은 기호 4)와 일단의 전으로 이용 중이며, 남동측은 소나무, 활잡목이 자생하는 입목지이며 지세는 완경사를 이룹니다.

인접 도로상태: 본 건 토지는 모두 지적상 맹지이나, 본 건 및 인접지에 개설된 도로에 접해 있습니다.

- 기호 1)은 남서측 콘크리트도로, 남동측 비포장 농로에 접함.

- 기호 2)는 본 건 토지 일부를 포함한 남서측 콘크리트도로에 접함.

- 기호 3), 4), 6)은 본 건 토지 일부를 포함한 북동측 콘크리트도로에 접함.

- 기호 5)는 본 건 토지 일부를 포함한 북동측 콘크리트도로 및 비포장 농로에 접하며, 본 건 지상에 목포광명원으로 통하는 콘크리트도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 기호 1), 2): 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

- 기호 3), 4), 6): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

- 기호 5): 제1종일반주거지역, 학교(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

제시목록 외의 물건: 없음.

공부와의 차이: 기호 5)는 공부상 지목이 전이나 일부는 입목지로 이용 중임.

기타 참고사항: 임대 관계는 미상임.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 영암군 삼호읍 산호리에 위치하며, "목포광명원"이라는 사회복지시설과 인접해 있습니다. 주위 환경은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 농경지대로 구성되어 있어 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 서측 인근에 국도 2호선이 지나나, 물건지까지 접근하는 도로는 협소하여 차량 이용 시 다소 불편함이 따릅니다. 토지는 대체로 북동향의 완경사를 이루고 있으며, 일부 필지는 맹지이지만 주변에 개설된 도로를 통해 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 '선순위지상권'의 존재입니다 [cite: original data]. 이는 등기부상 선순위로 등재된 지상권으로서, 해당 지상권의 내용과 소멸 여부, 낙찰 후에도 존속 여부 등을 면밀히 파악해야 합니다. 선순위 권리가 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 하거나 해결해야 할 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 관계를 철저히 분석하고 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 영암군 삼호읍 산호리는 읍소재지 주변의 농경지대가 주를 이루고 있습니다. 따라서 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역이라기보다는 농업 및 전원생활을 중심으로 하는 지역으로 판단됩니다. 인근에 "목포광명원"이 위치하고 있어, 해당 시설과의 관계성 및 주변의 농경지, 단독주택 등의 이용 현황을 고려할 때, 상업적 가치보다는 토지 자체의 용도나 개발 가능성에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

해당 지역은 농촌 지역의 특성을 반영하여 비교적 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 다만, 도심의 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으며, 차량을 이용한 이동이 필수적입니다. 국도 2호선이 인근에 있어 광역적인 이동은 가능하나, 진입로의 협소함은 일상생활에서의 불편함으로 작용할 수 있습니다. "목포광명원"이 인근에 위치하고 있어, 시설 이용자 및 관련 종사자들의 이동이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '선순위지상권'의 존재입니다. 이는 낙찰 이후에도 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있으며, 이에 따른 추가적인 부담이나 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 또한, '맹지'라는 점은 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 요소이며, 차량 진입이 불편한 '협소한 도로'는 접근성 및 활용도 저하로 이어질 수 있습니다. 더불어, '제1종일반주거지역', '자연녹지지역', '가축사육제한구역', '상대/절대보호구역', '학교저촉' 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항은 향후 개발이나 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다. 일부 필지가 지목과 다르게 입목지로 이용되고 있다는 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 삼호읍 산호리에 위치한 토지로서, 선순위지상권, 맹지, 협소한 도로 접근성, 복합적인 토지이용계획 등 여러 가지 복합적인 권리 및 이용상의 제약을 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 투자자에게는 위험 요소가 많아 보이는 물건입니다. 다만, 토지 자체의 잠재적 가치나 특정 목적(예: 농업, 장기적 개발 등)을 가진 실수요자 또는 전문가라면 권리 관계 분석 및 관련 법규 검토를 통해 가치를 재평가해볼 수 있을 것입니다. "목포광명원"과의 인접성은 지역 내 특성을 형성하는 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 여러 위험 요소를 내포하고 있으나, 다음과 같은 측면에서 잠재적 투자 포인트를 고려해 볼 수 있습니다.

- 농경지로서의 활용 가능성: 지목이 '전'이며, 주변이 농경지대이므로 농업을 목적으로 하는 실수요자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.

- 장기적인 개발 잠재력: 국도 2호선 인근이라는 지리적 이점은 향후 지역 개발이나 기반 시설 확충 시 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

- 선순위지상권의 명확한 파악: 만약 선순위지상권이 비교적 경미하거나 해결 가능한 문제라면, 이를 해결한 후의 토지 가치를 고려한 투자가 가능할 수 있습니다.

- 주변 개발과의 연계성: 영암군 삼호읍 지역의 전반적인 개발 동향이나 인근 토지 이용 계획 등을 면밀히 파악하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

이 물건은 권리관계 및 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적이며, 전문가와 상의 후 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

목포지원 경매2계