나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경2421 [38] 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 188-3 장항더포레아파트 14층1410호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경2421 [38] 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 188-3 장항더포레아파트 14층1410호 아파트 경매

• 사건번호: 2023타경2421
• 주소: 충청남도 서천군 장항읍 장서로 77, 14층1410호 (장항더포레아파트)
• 감정가: 128,000,000원
• 최저가: 2,531,000원
• 유찰 횟수: 11회
• 용도: 아파트

홍성지원 경매5계 2023타경2421 | 소재지: 충청남도 서천군 장항읍 장서로 77, 14층1410호 (장항더포레아파트) | 감정가: 128,000,000원 | 최저가: 2,531,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본건은 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 188-3 장항더포레아파트 14층 1410호에 위치한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호는 홍성지원 2023타경2421 (38)이며, 용도는 아파트(도시형생활주택, 원룸형)입니다.

감정가는 128,000,000원으로 산정되었으며, 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

해당 물건은 2019년 5월 23일에 사용승인된 비교적 신축 아파트 건물 내에 소재합니다.

1.2. 면적 및 구조

본건은 14층 건물 중 14층에 위치하고 있으며, 건물의 구조는 철근콘크리트구조 슬래브지붕입니다.

전용 건물면적은 41.24㎡ (약 12.48평)이며, 대지권 면적은 8.22㎡ (약 2.49평)입니다.

일반적인 소형 아파트(도시형생활주택 원룸형)를 고려할 때, 추정 분양면적은 약 53㎡ (약 16.04평) 내외로 예상됩니다.

이용상태는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 도시가스에 의한 난방설비 및 위생 급배수 설비를 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서천군 장항읍 창선2리 소재 "서천군맑은물사업소" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역으로 주상용 건부지(주거와 상업 기능 혼재) 형태의 환경입니다.

본건이 위치한 장항더포레아파트는 2019년 준공된 비교적 신축으로, 해당 지역에서는 주거 환경이 양호한 편에 속하는 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 원활하며, 버스 정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

인근으로 폭 약 8m 내외의 소로2류, 폭 약 20m 내외의 중로1류 아스콘 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.3. 상권분석

본건 소재지는 일반상업지역에 해당하여 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

서천군 장항읍은 지역 중심 상권이 발달되어 있으며, 아파트 주변으로 생활편의시설이 형성되어 있어 기본적인 상권 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

2.4. 생활정보

주변에 다수의 주택과 상가가 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

감정평가서상 인근에 "서천군맑은물사업소"가 위치하고 있으나, 이는 공공시설물로서 혐오시설로 분류하기는 어렵습니다.

다만, 해당 시설의 위치 및 운영에 따른 환경적 영향(소음, 냄새 등)은 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 경매 정보

경매구분은 부동산강제경매이며, 본 건 외에 중복사건(2023타경17485)이 진행 중인 물건입니다.

소유자 및 채무자는 신OOOOOOOO이고, 채권자는 박OO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항 (가장 중요)

본건의 권리 관계에서 가장 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다.

1. 주택도시보증공사(HUG)의 권리승계신고: 주택도시보증공사가 임차인(우연경)의 임차보증금 권리승계신고 및 배당요구를 하였으며, 이들은 중복사건 경매신청권자입니다.

2. 임차권등기 존재: **매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2022. 3. 29. 등기, 을구 순위 4번)가 존재합니다.**

* 임대차보증금: 9,405만원

* 전입일: 2020. 3. 24.

* 확정일자: 2020. 3. 10.

* **주의:** 임차보증금 9,405만원이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, **그 잔액을 매수인이 인수**해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **임차보증금 인수 리스크**입니다.

본건의 감정가(1억 2,800만원) 대비 임차보증금(9,405만원)의 비율이 높아, 낙찰가에 따라 매수인이 상당 금액을 인수할 가능성이 높습니다.

임차보증금 전액을 인수할 경우, 실제 투자 비용은 (낙찰가 + 인수액)이 되므로, 정확한 배당 분석을 통해 인수 여부 및 예상 인수 금액을 반드시 사전에 확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 신축 아파트(도시형생활주택)로, 상대적으로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

감정가 대비 전용 면적이 작고, 임차보증금 인수 리스크가 매우 큰 물건으로, 일반적인 경매 투자자에게는 위험도가 높은 물건으로 판단됩니다.

다만, 권리분석을 정확히 하고 인근 시세 대비 낮은 금액으로 낙찰받아 임차보증금 인수액을 감안하더라도 총 투자 비용이 시세보다 낮다면 투자 가치가 있습니다.

4.3. 투자 포인트

권리분석 및 배당 분석에 숙련된 전문가가 **임차보증금 인수액을 감안한 최저가 입찰 전략**을 세울 경우에만 투자가 유효합니다.

주변 시세 및 유사 면적의 실거래가를 철저히 조사하여 낙찰가와 인수액을 합한 총 투자금이 시장 가치를 하회하는지 면밀히 분석해야 합니다.

**단독 입찰 혹은 낮은 경쟁률이 예상**되는 경우를 노려 안전 마진을 확보하는 것이 중요합니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계