나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경2421 [34] 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 188-3 장항더포레아파트 13층1311호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경2421 [34] 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 188-3 장항더포레아파트 13층1311호 아파트 경매

• 사건번호: 2023타경2421
• 주소: 충청남도 서천군 장항읍 장서로 77, 13층1311호 (장항더포레아파트)
• 감정가: 131,000,000원
• 최저가: 2,590,000원
• 유찰 횟수: 11회
• 용도: 아파트

홍성지원 경매5계 2023타경2421 | 소재지: 충청남도 서천군 장항읍 장서로 77, 13층1311호 (장항더포레아파트) | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 2,590,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2023타경2421 (34)

소재지: 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 188-3 장항더포레아파트 13층1311호

용도: 아파트 (도시형생활주택 원룸형)

감정가: 131,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (중복사건)

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2019.05.23.

1.2. 면적 및 구조

전용면적: 42.22㎡ (약 12.77평)

공급면적 (추정): 약 57㎡ (약 17.2평)

토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

건물층수: 지하1층 / 지상14층 중 13층

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

2. 물건 상세 분석

2.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매로, 권리관계에서 가장 중요한 특이사항이 있습니다.

- 대항력 있는 임차권 존재: 말소기준권리보다 앞선 전입일(2019.8.26.)을 가진 임차인(임차권등기 2021.11.23.)이 존재합니다. 임대차보증금은 9,600만원입니다.

- 매수인 인수 여부: 임차인이 배당요구를 하였으나, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 그 잔액을 낙찰자(매수인)가 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크이므로, 정확한 배당액 및 인수금액 확인이 필수적입니다.

- 주택도시보증공사 (HUG) 관여: HUG가 임차인 김길원의 임차보증금 권리승계신고 및 배당요구를 하였으며, 중복사건 경매신청권자(2023타경17485)이기도 합니다.

2.2. 입지조건 및 교통

- 위치: 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 소재 "서천군맑은물사업소" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 및 상업지역입니다.

- 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 버스 정류장 접근성 및 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

- 상권 및 용도: 본건은 일반상업지역 내에 위치하여 상업시설 이용이 용이하며, 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 주거와 상업 기능이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활편의시설은 양호할 것으로 예상됩니다.

- 주변 시설: 토지이용계획상 중로1류(폭 20m-25m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접하여 도로 접근성이 좋습니다.

- 혐오시설: 감정평가서상 인근에 "서천군맑은물사업소"가 위치하고 있어, 이는 잠재적인 환경 요인(소음, 냄새 등)이 될 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

- 임차보증금 인수 리스크: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 되어있어, 배당에서 보증금 9,600만원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 미변제 잔액만큼을 매수인이 인수해야 하는 최우선적인 리스크가 존재합니다. 입찰 전 정확한 배당액 산정 및 인수금액 예측이 필수입니다.

- 용도: 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 아파트입니다. 이는 일반 아파트와는 구조, 커뮤니티 시설 등에서 차이가 있을 수 있으므로 투자 목적에 따라 고려해야 합니다.

- 감정가 대비 시세 확인: 현재 감정가(1억 3,100만원)가 시장 시세와 적정한지, 특히 대항력 있는 임차보증금(9,600만원)을 고려했을 때의 실질 투자 금액을 면밀히 분석해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 종합 의견

본건은 서천군 장항읍의 일반상업지역에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)의 도시형생활주택입니다. 기본적인 입지 조건과 교통 상황은 보통 수준이나, 가장 큰 쟁점은 "대항력 있는 임차권"의 존재입니다. 낙찰가에 따라 임차보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 크므로, 입찰가를 보수적으로 산정하여 임차인수금을 최소화하거나, 인수금을 포함한 총 매입 비용이 시세 이하가 되도록 전략을 수립해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

- 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 향후 관리비 및 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

- 일반상업지역 위치: 상업지역에 위치하여 주거와 동시에 임대수익을 창출하기에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

- 소액 투자 가능성: 임차인수금 리스크를 감안하더라도, 권리분석을 통해 적정 입찰가를 산정할 경우 시세 대비 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

- 명도 용이성: 이미 임차권 등기가 되어있어 임차인의 점유 권리가 명확하며, 명도 과정이 일반 주택에 비해 비교적 수월할 수 있습니다 (단, HUG 관련 변수 확인 필요).

법원 정보

홍성지원 경매5계