나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경2421 [18] 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 188-3 장항더포레아파트 8층811호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경2421 [18] 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 188-3 장항더포레아파트 8층811호 아파트 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2023타경2421 | 소재지: 충청남도 서천군 장항읍 장서로 77, 8층811호 (장항더포레아파트) | 감정가: 131,000,000원 | 최저가: 2,590,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 홍성지원 2023타경2421 (18)이며 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 188-3 장항더포레아파트 8층 811호입니다.

용도는 아파트(도시형생활주택 원룸형)이며 감정가는 1억 3,100만 원입니다.

토지면적은 8.41㎡, 건물면적은 42.22㎡이며 토지/건물 일괄매각입니다.

소유자와 채무자는 신OOOOOOOO이고 채권자는 박OO입니다.

1.2. 물건의 현황

본 물건은 2019년 5월에 사용 승인된 지하 1층 지상 14층 건물 내 8층에 위치한 비교적 신축 물건입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

도시가스에 의한 난방설비 및 기본적인 위생 급·배수설비 등이 갖춰져 있습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 소재 "서천군맑은물사업소" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 근린생활시설 이용이 용이한 편입니다.

2.2. 교통상황 및 도로조건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스 정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려할 때 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 북측으로 폭 약 8m 내외, 동측으로 폭 약 20m 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차권 분석 (가장 중요한 특이사항)

본 물건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 순위4번, 2022. 7. 5. 등기)가 존재합니다.

임차인(한명우)의 전입일(2020. 2. 27.) 및 확정일자(2020. 6. 11.)가 말소기준권리보다 앞설 경우 매수인에게 대항력이 있으며, 임대차보증금 9,600만 원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서 입찰 전 임차권등기의 설정일자와 말소기준권리(최선순위 설정일자)를 면밀히 비교하여 대항력 유무를 확정해야 하며, 대항력이 있다면 정확한 배당표 분석을 통해 인수할 금액을 예측해야 합니다.

3.2. 추가 특이사항

본 사건은 중복사건이며, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 한명우의 임차보증금 권리를 승계 신고하고 배당요구를 하였습니다.

또한 HUG는 중복사건(2023타경17485)의 경매신청권자이므로, 임차인의 대항력 및 보증금 회수 의지가 매우 확고함을 의미하며, 권리관계의 복잡성을 가중시킵니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 토지이용계획

본건은 일반상업지역에 위치하며, 이는 상업 시설의 밀집도가 높거나 개발 가능성이 상대적으로 높은 지역임을 시사합니다.

주변에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

4.2. 이용상태 및 설비

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 비교적 신축 건물로서 내부 상태 및 설비(도시가스 난방 등)는 양호할 것으로 예상됩니다.

주로 1인 가구 또는 직장인 수요를 대상으로 하는 물건입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차보증금 인수 리스크 (최대 리스크)

앞서 권리분석에서 언급했듯이, 대항력 있는 임차보증금(9,600만 원)의 잔액 인수가 이 물건의 최대 리스크입니다.

낙찰가 산정 시 인수 예상액을 명확히 반영하지 않으면 실제 투자금액이 감정가를 훨씬 초과할 수 있습니다.

5.2. 용도 및 시장성

일반 아파트가 아닌 도시형생활주택(원룸형)이라는 점은 투자 목적이나 대출 실행 시 고려해야 할 사항입니다.

또한 일반상업지역 내 주택의 시장 수요 및 임대 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용 승인된 신축급 도시형생활주택으로 물건 자체의 상태 및 입지조건(일반상업지역 내 위치)은 양호합니다.

하지만 매수인 인수 가능성이 있는 9,600만 원의 임차보증금 채무가 존재하는 '특수물건'입니다.

따라서 명확한 권리분석(말소기준권리 및 임차권등기 순위 확인)과 정확한 배당 분석을 통한 인수금액 예측이 입찰의 성패를 좌우합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 비교적 신축 건물 (2019년 5월 사용 승인).

2. 일반상업지역 내 위치한 도시형생활주택으로 잠재적 임대 수요 기대.

3. 권리관계 복잡성으로 인해 일반 투자자들의 입찰 경쟁이 낮을 수 있어, 분석 완료 시 저가 매수의 기회가 될 수 있음.

(주의: 입찰 전 반드시 등기부등본 및 법원 문건을 통해 임차권의 대항력 유무와 배당 순위를 재확인해야 합니다.)

법원 정보

홍성지원 경매5계