나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경2421 [19] 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 188-3 장항더포레아파트 9층907호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경2421 [19] 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 188-3 장항더포레아파트 9층907호 아파트 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2023타경2421 | 소재지: 충청남도 서천군 장항읍 장서로 77, 9층907호 (장항더포레아파트) | 감정가: 136,000,000원 | 최저가: 2,689,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 홍성지원 2023타경2421 (19)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 188-3 장항더포레아파트 9층 907호입니다.

용도는 아파트(감정평가서상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중)이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 136,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 8.79㎡ (약 2.66평)입니다.

건물 전용면적은 44.05㎡ (약 13.32평)입니다.

건물 공급면적은 59㎡ ~ 66㎡ 내외(약 18평 ~ 20평)로 추정되나, 도시형생활주택 특성상 정확한 공급면적은 별도 확인이 필요합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 환경

본 물건은 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 "서천군맑은물사업소" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서상 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스 정류장까지의 거리 및 배차 간격 등을 고려했을 때 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

본 물건의 토지는 일반상업지역에 위치하며, 사다리형 평지의 "주상용 건부지"로 이용 중입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 지역은 일반상업지역으로, 근린생활시설과 주택이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

주요 도로인 폭 약 8m 내외의 소로2류 및 폭 약 20m 내외의 중로1류 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

주변에 장항읍 중심 상권이 형성되어 있어 기본적인 마트, 병의원, 식당 등 생활 필수 시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

감정평가서상 특별히 명시된 혐오시설은 없으나, 인근에 "서천군맑은물사업소"가 위치하고 있습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 2019년 5월 23일에 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층/지상 14층 건물입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽은 수성 페인팅 및 일부 타일 마감 등, 창호는 새시창호 마감 등입니다.

본 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 도시가스에 의한 난방설비 및 기본적인 위생 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석 및 리스크 검토

3.1. 권리분석

말소기준권리는 2023타경2421(19) 경매의 근거가 되는 채권이 될 것이며, 이에 대한 상세한 등기부 현황은 미제공되었습니다.

다만, 중복사건(2023타경17485)이 있으며, 주택도시보증공사에서 임차인 김선호의 임차보증금 권리승계신고 및 배당요구를 하였습니다.

가장 중요한 위험 요소는 임차권등기가 되어 있는 임차인 김선호의 존재입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (매수인이 인수할 가능성이 있는 권리)

주의사항으로 명시된 바와 같이, "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2022.11.9.등기)"가 있습니다.

해당 임차인의 임대차보증금은 10,500만원이며, 전입일(2021.2.2)과 확정일자(2020.9.23)를 모두 갖추고 있어 대항력 및 우선변제권을 갖는 것으로 보입니다.

배당에서 임차보증금 10,500만원이 전액 변제되지 아니하면, **그 잔액을 낙찰자(매수인)가 인수**해야 합니다.

따라서, 입찰자는 배당표를 정확하게 분석하여 **낙찰가에서 인수해야 할 보증금의 잔액**이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서천군 장항읍 내 일반상업지역에 위치하며, 비교적 최근에 사용승인된(2019년) 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 136,000,000원은 해당 지역의 소형 아파트(도시형생활주택) 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

가장 큰 리스크는 **대항력 있는 임차인의 임차보증금 미변제액 인수 가능성**이므로, 입찰 전 철저한 권리분석과 예상 배당금액 산출이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

신축급 소형 주택: 2019년 사용승인된 건물로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있어 임차 수요가 꾸준할 수 있습니다.

상업지역 내 입지: 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수하고, 주거 및 업무 관련 수요가 존재할 수 있습니다.

저렴한 투자금액: 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 경우, 임차인 보증금 인수액을 고려해도 총투자금액이 매매 시세보다 저렴할 수 있습니다. (단, 인수금액을 최소화해야 함)

도시형 생활주택: 소형 평수(원룸형)로 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.3. 결론

권리상 매수인이 인수해야 할 임차보증금 잔액이 발생할 위험이 있으므로, 해당 물건의 **예상 배당금액을 면밀히 분석하고 이를 감안한 보수적인 입찰가 산정**이 요구됩니다. 리스크를 정확하게 계산할 수 있다면, 신축급 건물과 상업지역 내 입지라는 장점을 활용한 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계