나이스옥션 법원경매 대전 2023타경6451 [1] 대전광역시 서구 탄방동 937 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2023.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 탄방동에 소재하는 "탄방초등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 주상용시설, 주거용시설, 근린생활시설, 학교, 문화재, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 다중주택등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(단독주택용지), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(도산서원)<문화재보호법>에 지정되어 있음.

제시목록 외의 물건

가. 특이사항 없음.
나. 본건 평가물건의 이용상황, 경제적가치 및 시장관행 등을 고려하여 본건 기호 1 건물의 확장발코니 등은 건물가액에 포함하여 평가하였고, 외부 수도시설은 기호 2 토지가액에 포함하여 평가하였는바, 참고하시기 바람.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,

외벽: 치장벽돌 마감 및 노출콘크리트 마감, 뿜칠 마감등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

다중주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

토지 감정평가 요항표 "(6)제시 목록 외의 물건" 참고

공부와의 차이

특이사항 없음. ("2층 다중주택3세대 및 공동취사장", "1층 근린생활시설 사무소" 사진참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
건물의 확장발코니는 건물 감정평가 및 매각에 포함됨.
외부 수도시설은 토지 감정평가 및 매각에 포함됨.
공부상 1층 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(사무소), 2층 다중주택(3개호, 공동취사장), 3층 다중주택(4개호), 4층 다중주택(2개호)로 되어 있으나, 현황은 1층 점포 및 일부 다중주택, 2층 다중주택(4개호), 3층 다중주택(4개호), 4층 다중주택(2개호)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2023타경6451 (1)

소재지: 대전광역시 서구 탄방동 937

용도: 주상복합 (건축물현황: 다중주택 9호, 제1,2종근린생활시설)

감정가: 1,099,662,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (지평엔피엘자산대부주식회사 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 197.20㎡ (약 59.65평)

건물면적: 319.19㎡ (약 96.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물대장 요약

신축 허가일: 2021-12-22

사용승인일: 2022-06-16

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 4층

주요 용도: 다중주택(9호), 제1,2종근린생활시설

연면적: 319.19㎡

건축면적: 117.96㎡

대지면적: 197.2㎡

건폐율: 59.82%

용적률: 161.86%

1.4. 주요 특이사항

건물의 확장 발코니 및 외부 수도시설은 건물 감정평가 및 매각에 포함되었습니다.

공부상 1층 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(사무소), 2층 다중주택(3개호, 공동취사장), 3층 다중주택(4개호), 4층 다중주택(2개호)로 되어 있으나, 현황은 1층 점포 및 일부 다중주택, 2층 다중주택(4개호), 3층 다중주택(4개호), 4층 다중주택(2개호)로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 탄방동에 소재하며, "탄방초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 주상용시설, 주거용시설, 근린생활시설, 학교, 문화재, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 도심 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 남측 및 서측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(단독주택용지), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(도산서원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 경매 물건은 임의경매로, 말소기준권리는 2020년 11월 20일 접수된 지평엔피엘자산대부주식회사의 근저당권(을3)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권부채권 근질권, 가압류, 압류, 일부 소유권이전)는 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자는 인수되는 부담 있는 권리 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 근저당 (말소기준): 지평엔피엘자산대부주식회사 (2020-11-20, 660,000,000원)

* 채권 질권: 냉동냉장수산업협동조합 (2024-03-15, 660,000,000원), 노춘선 (2024-03-22, 130,000,000원)

* 가압류: 에이치종합건설 (2023-05-22, 72,889,960원), 대전신용보증재단 (2023-06-26, 17,000,000원)

* 압류: 서구(대전광역시), 서대전세무서, 대전세무서장 (2023-12-06 ~ 2024-03-29)

* 소유권 관련: 김학중 외 1명 (2000-02-09), 김명희 (2009-12-30), 남영진 (2020-11-20, 2022-06-17 보존)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 전체 임차인 보증금 합계: 700,000,000원

* 경매 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있습니다.

* 주요 임차인 정보:

* 조해리: 130,000,000원 (전입/확정 2022-06-21)

* 여혜빈: 100,000,000원 (전입/확정 2022-06-21)

* 이동녕: 100,000,000원 (전입/확정 2022-07-01)

* 황솔빈: 100,000,000원 (전입 2022-07-04, 확정 2022-06-20)

* 정해용: 120,000,000원 (전입/확정 2022-06-20)

* 이은이: 100,000,000원 (전입/확정 2022-06-21)

* 최혜진: 50,000,000원 (전입/확정 2022-07-25)

*주의사항: 상기 임차인 중 일부는 대항력을 갖출 수 있는 전입일자 및 확정일자를 보유하고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있거나, 실제 명도를 통해 인수 보증금이 없음을 확인해야 함을 의미합니다. 금액이 명시된 임차인들의 보증금 총액이 상당하므로, 실제 명도 과정에서 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다. 임차인과의 명확한 협의 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대전 서구 탄방동은 대전의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로, 유동인구와 배후 수요가 풍부한 곳입니다.

주변에 아파트 단지, 상업 시설, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높고, 상업 시설과 주거 시설이 조화롭게 공존하는 지역입니다.

4.2. 수익 잠재력

1층의 근린생활시설(점포)은 지역 주민 및 유동인구를 대상으로 영업하기에 유리하며, 상층부의 다중주택은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

혼재하는 용도 덕분에 다양한 수요층을 공략할 수 있는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육: 탄방초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의: 주변에 다양한 상업시설, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 주거, 상업, 교육 시설이 조화롭게 분포되어 있으며, 일반적인 도시 환경으로, 특정 혐오 시설은 현재 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도 리스크

앞서 권리분석 섹션에서 언급되었듯이, 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본건에서 가장 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 건축물 용도 및 현황 차이

공부상 용도와 실제 이용 상태 간 차이가 존재합니다. 이는 추후 건축 관련 민원 발생 가능성을 내포합니다. 다만, 확장 발코니 등이 감정가에 포함된 점은 현황 이용을 전제로 한 평가로 추정됩니다.

6.3. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(도산서원) 등의 지정으로 인해 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 권리관계 복잡성

다수의 채권 질권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있어, 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. (단, 말소기준권리보다 후순위는 소멸 예상)

7. 종합 의견

본건은 대전 서구 탄방동의 주요 상업 및 주거 지역에 위치한 주상복합 건물로, 입지적 장점과 복합 용도를 통한 수익 창출 가능성이 엿보입니다. 교육 시설(탄방초등학교) 인접 및 교통 편의성은 긍정적인 요소입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 가장 큰 리스크는 다수의 임차인으로 인한 명도 문제와 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 본건 투자의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 대전의 중심 지역 중 하나인 탄방동에 위치하며, 탄방초등학교 인접으로 교육 환경 양호.

* 복합 용도 수익 창출: 1층 상가 및 상층 다중주택을 통한 다각적 수익 기대.

* 교통 및 생활 편의성: 대중교통 이용 편리, 주변 생활 인프라 풍부.

* 확장 발코니 등 포함: 현황 이용 상태를 고려한 감정평가로, 즉시 활용 가능성 증대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,099,662,600원

* 시세 분석: 본건과 유사한 규모 및 용도의 주상복합 또는 상가주택의 최근 거래 사례 및 임대 수익률을 분석해야 합니다. (본 정보만으로는 정확한 시세 산정 불가)

* 주요 고려 사항:

* 말소기준 권리(을3 근저당 660,000,000원) 및 후순위 권리들의 소멸 여부.

* 가장 중요하게, 임차인들의 명도 가능성과 보증금 인수 여부. 인수 보증금이 없다면 감정가 대비 80~90% 수준에서 고려 가능하나, 인수 보증금이 발생할 경우 해당 금액만큼 입찰가를 낮추어야 합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위:

* 대항력 있는 임차인이 없다고 가정할 경우: 감정가의 85% ~ 90% 수준인 약 9억 3천만원 ~ 9억 9천만원을 고려할 수 있습니다.

* 중요: 상기 예상가는 임차인 보증금 인수 금액이 '0원'이라는 전제 하에 산출된 보수적 추정치입니다. 실제 대항력 있는 임차인 발생 시, 낙찰가가 이를 훨씬 하회해야 할 수 있습니다. 따라서 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황을 명확히 파악하고, 전문가와 상의하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.