나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경123046 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1044 모던하우스 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경123046 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1044 모던하우스 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2024타경123046 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로51길 11-3, 제4층 제403호 (독산동, 모던하우스) | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 142,336,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경123046 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 278,000,000원

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1044 모던하우스 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조, 7층 건물 중 4층)

사용승인일: 2020.06.26. (비교적 신축급 건물)

토지면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

건물면적: 전용 29.90㎡ (약 9.04평)

특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 사다리형의 완경사지 토지 위에 위치하며, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 5-6m 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 독산동 특성상 시내 접근성 및 광역 교통망 접근성 확보를 위한 노력이 필요하지만, 준주거지역에 위치하여 기본 편의성이 뒷받침됩니다.

2.3. 주위 환경 및 건물 개요

본건은 2020년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 외벽은 석재붙임 마감 등으로 처리되었고 내부는 다세대주택으로 이용 중입니다. 난방, 위생, 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다. 주변 환경은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 향후 도시계획에 따른 변화 가능성도 상존하는 지역입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 현황

본 사건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자 겸 소유자인 박OO 씨의 부동산에 대해 채권자 주OOOOOOO가 신청한 경매입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

가장 주목해야 할 사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다. 이는 매수인이 낙찰을 통해 소유권을 취득할 경우, 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 위험(명도 리스크)이 대폭 감소하는 매우 안전한 권리 관계입니다. 통상적으로 명도(인도명령) 절차가 원활히 진행될 가능성이 높습니다.

4. 생활정보 및 상권 분석

4.1. 주요 생활 편의 시설

인근에 편의점, 마트, 병원, 약국 등 기본적인 근린생활시설이 모여 있어 생활 편의성이 양호합니다. 독산동은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 상권은 이미 잘 형성되어 있습니다.

4.2. 교육 환경 및 기타

인근에 한울중학교가 위치해 있어 교육 시설과의 접근성이 보통 수준입니다. 토지이용계획상 교육환경보호구역으로 지정되어 있으며, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있으므로 건축 행위에 대한 제한 사항은 사전에 확인이 필요합니다.

4.3. 혐오시설 검토

제공된 정보 및 검색 결과 (유사 건물 기준) 인근은 주로 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 보고서 작성 시점 기준 대규모의 특정 혐오시설이 근접해 있다는 정보는 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 주거 밀집 지역 특성상 소규모의 생활 기반 시설(분리수거장 등)로 인한 소음이나 불편함은 발생할 수 있습니다.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

1. 임대 관계 미상: 현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부 이용 상황 및 임대 관계는 미상인 상태로, 실제 점유 관계는 현장 조사 및 명도 진행 시 정확히 파악해야 합니다.

2. 도시 계획 제한: 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역, 각종 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 개축 시 행위 제한이 따를 수 있습니다.

3. 시세 변동 리스크: 독산동 빌라 시장의 시세 및 전세가 변동에 따른 리스크는 항상 고려해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

1. 권리 관계의 안전성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 명도 리스크와 보증금 인수 리스크가 매우 낮아 초보 투자자에게도 안정적인 물건입니다.

2. 신축급 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 상태가 양호하여 당분간 큰 수리 비용 지출 부담이 적습니다.

3. 소형 주택 투자: 전용 29.90㎡ (약 9.04평)의 소형 평수로 1~2인 가구 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

5.3. 종합 의견

본건은 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축급 다세대주택으로, 가장 큰 장점은 주택도시보증공사의 대항력 포기로 인해 권리 분석상 매우 안전하다는 점입니다. 소형 주거 물건에 대한 꾸준한 수요와 신축의 이점을 고려할 때, 적정한 입찰가로 낙찰받는다면 안정적인 임대수익 창출과 함께 시세차익을 기대해볼 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계