나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경132897 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-117 하임빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경132897 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-117 하임빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2024타경132897 | 소재지: 서울특별시 구로구 경인로33길 9, 제6층 제601호 (개봉동, 하임빌) | 감정가: 505,000,000원 | 최저가: 258,560,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경132897 (1)이며, 용도는 다세대주택으로 이용 중인 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 139-117 하임빌 제6층 제601호이며, 총 6층 건물 중 6층에 위치합니다.

본 건물은 철근콘크리트구조로 2020년 4월 28일에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다.

감정가는 505,000,000원으로 책정되었으며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식입니다.

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

건물 전용면적은 84.72㎡이며, 이는 약 25.62평에 해당합니다.

토지 면적은 50.53㎡이며, 이는 약 15.28평에 해당합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

인근은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다.

제3종일반주거지역에 해당하며, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

주변에 경인중학교가 위치하고 있어 교육환경 보호구역(남부교육청에 확인 요망)에 해당하며, 이는 자녀를 둔 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

인근에 개봉1동 주민센터 등 생활편의시설이 있어 기본적인 생활정보를 얻기 용이합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자 및 채무자는 전OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 제시외면적이 없는 것으로 확인되어 명도(인도) 시 변수 발생 가능성이 낮습니다.

3.2. 특이사항 및 권리 관계 (주의사항 집중 분석)

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다.

이는 통상적으로 대항력 있는 임차인(또는 주택임차권 승계기관)이 매수인에게 대항력(인도 거절권)을 행사하지 않겠다는 조건으로 매각이 진행되는 것을 의미합니다.

이 조건이 그대로 유지된다면, 낙찰자는 복잡한 명도 소송이나 보증금 인수 부담 없이 주택도시보증공사와의 협의를 통해 비교적 용이하게 명도를 진행할 수 있어 권리상 리스크가 크게 줄어드는 매우 유리한 조건입니다.

다만, 해당 조건의 최종 이행 여부는 반드시 법원을 통해 확인해야 합니다.

4. 시장 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활정보

본건 주변은 경인중학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 상업 시설보다는 주거 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

주변에 개봉1동 주민센터가 위치해 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

내부 구조는 벽지 및 일부 타일 마감 등 보통 수준이며, 위생, 급배수, 승강기, 개별난방 설비 등이 양호하게 갖추어져 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

토지이용계획상 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m) 등으로 지정되어 있어, 향후 증·개축 또는 재개발 시 고도 제한 등의 규제가 발생할 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 투자 관점에서 고려해야 할 리스크입니다.

감정평가서에 언급된 '주위환경은 보통'이라는 평가와 지역 검색 결과(혐오시설 검색)상 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 전용면적 약 25.6평의 실거주 가치가 높은 중형 평형입니다.

무엇보다 "임차인 대항력 포기 조건"으로 매각되는 점은 권리분석상 매우 큰 강점이며, 낙찰 후 명도 리스크를 최소화할 수 있는 기회입니다.

다만, 6층 중 6층이라는 점과 주차 여건(감정평가서상 상세 미기재)은 현장 확인이 필요하며, 장기적으로는 고도제한 등의 규제 사항을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 건물 가치: 2020년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 당분간 큰 수리비 지출 없이 실거주 또는 임대 수익이 가능합니다.

권리 분석의 용이성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 명도 및 보증금 인수 리스크가 대폭 감소하여, 경매 초보자에게도 유리한 물건입니다.

실속 있는 면적: 전용면적 약 25평은 다세대주택에서 보기 드문 넓은 면적으로, 아파트 대체재로서의 가치가 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계