나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143200 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제3층 제302호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143200 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경143200 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 15, 제3층 제302호 (화곡동, 웰타운에이) | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 131,584,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143200 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소유자/채무자: 이O / 미상 (채무자 정보 없음)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제3층 제302호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 257,000,000원

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적(전용): 27.41㎡ (약 8.29평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 편리합니다. 화곡동 일대는 구도심 지역으로, 대중교통수단인 지하철 역세권(화곡역, 까치산역 등)을 중심으로 상권이 발달되어 있어 대중교통 의존도가 높은 편입니다.

2.3. 상권분석

화곡동 일대는 대형 광역상권보다는 지하철 역세권이나 재래시장 주변의 지역밀착형 상권이 다수 형성되어 있는 특징을 보입니다. 본건은 주거지와 상업지가 혼재된 지역에 위치하며, 주변에 각종 음식점, 상가, 병원 등이 발달하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 까치산역(약 5만 명 이상의 일일 유동인구) 상권과 인접해 있어 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다.

2.4. 생활정보

주변에 화곡1동주민센터 등 공공기관이 인접해 있으며, 지역밀착형 로드상권이 발달하여 식당, 병원, 프랜차이즈 매장 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

2.5. 혐오시설 분석

제공된 정보 및 검색 결과로 볼 때, 본건 소재지 인근에 특이할 만한 대규모 또는 직접적인 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기처리장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거/상업 혼재 지역의 생활 환경 수준으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자의 강제집행에 의해 진행되는 물건입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식입니다.

3.2. 권리 및 특이사항

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

이는 본건에 존재하는 임차인(또는 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사)의 대항력 문제가 *조건부로 해소된 물건*임을 의미합니다. 즉, 매각 조건상 해당 권리자들이 낙찰자(매수인)에게 대항력을 행사하지 않기로 약정하고 매각이 진행되므로, 낙찰자는 임차보증금을 인수할 위험이 제거되어 권리관계가 *깨끗하게 정리될 가능성이 매우 높습니다.*

4. 가치 평가

4.1. 감정가 및 현황

감정가: 257,000,000원 (금 이억 오천칠백만원)

이용상태: 오피스텔로 이용 중.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감이며, 내부 설비로 급, 배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(화곡동 938-7, 938-8)는 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 상업지역 내에 위치하여 토지 활용도가 높으나, 공항 관련 규제(진입표면구역, 대공방어협조구역)를 받는 지역임을 인지해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 *주의사항*에 명시된 임차인(주택도시보증공사)의 존재였습니다. 그러나 해당 주의사항은 *대항력 포기 조건 매각*이므로, 실제 낙찰 시 매수인이 인수해야 할 보증금 부담은 없다고 판단됩니다. 다만, 조건부 매각이므로 최종적으로 대항력 포기가 완료되었는지 여부를 매각기일 전에 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다. 명도(인도) 저항이 발생할 수 있으나, 주택도시보증공사가 협조하면 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

5.2. 투자 포인트

권리관계의 명확성: 조건부 매각을 통해 잠재적인 임차인 대항력 리스크가 해소되어, 권리 분석의 복잡도가 낮고 안전성이 높습니다.

입지 조건: 일반상업지역에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역밀착형 상권 내에 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

교통 편리성: 버스정류장이 인접하며, 지하철 역세권과의 연계성도 양호하여 직장인 대상의 소형 오피스텔 투자에 적합합니다.

5.3. 종합 의견

본건은 강서구 화곡동 지역의 소형 오피스텔로, 감정가가 2억 5천만원대로 책정되어 있습니다. 입지적으로는 임대 수요가 충분한 지역에 위치하며, 가장 큰 잠재적 리스크인 임차인 대항력 문제가 *주의사항* 조건 하에 해소되는 물건이므로, 비교적 안전하게 입찰에 참여할 수 있는 투자 기회로 판단됩니다. 임대수익을 목적으로 하는 소액 투자자에게 매력적인 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계