나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143187 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제10층 제1002호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143187 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제10층 제1002호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경143187 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 15, 제10층 제1002호 (화곡동, 웰타운에이) | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 138,240,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제10층 제1002호 오피스텔

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제10층 제1002호

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143187 (1)

용도 및 구조: 오피스텔 (철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제10층)

감정가: 270,000,000원

토지면적 (대지권): 7.74㎡ (약 2.34평)

건물 전용면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

건물 분양면적 (추정): 약 54.82㎡ (약 16.58평, 오피스텔 전용률 50% 가정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자/채권자: 소유자 이O, 채권자 주OOOOOOO

1.2. 입지조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본 물건은 서울 강서구 화곡동 "곰달래사거리" 동측 인근에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 인근에 버스정류장도 소재합니다.

주위 환경:

주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역입니다. "월정초등학교" 남측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 보통 수준입니다.

건물의 특징:

2021년 3월에 사용 승인된 비교적 신축급 건물로, 외벽은 외장석재 붙임 마감, 창호는 하이샤시창호 등 준수한 마감 상태를 보입니다. 기본적인 위생, 급/배수, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

1.3. 권리분석 (Legal Analysis)

경매의 종류:

본 건은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

임차인 현황 및 주의사항:

가장 주목해야 할 사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다. 임차인의 보증금 회수 권리를 승계한 주택도시보증공사(HUG)가 낙찰자에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자는 대항력 있는 임차인의 보증금을 추가로 인수해야 할 위험이 사라져 권리분석상 매우 안전한 물건입니다.

매각 방식:

토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이므로, 법정지상권 등의 문제가 발생할 여지가 적습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권 분석:

본 물건이 위치한 지역은 '일반상업지역'에 속하며, 인근 '곰달래사거리'를 중심으로 유동 인구가 많고 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 소규모 상권이 밀집되어 있어 주거와 상업 기능이 조화롭게 이루어져 있습니다.

생활 편의 시설:

주변에는 은행, 병원, 약국, 식당 등 기본적인 상업 시설이 풍부하며, 강서구의 복지 시설인 곰달래문화복지센터 등도 인근에 위치하여 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

혐오시설:

조사 결과, 해당 물건의 직접적인 인근 지역에는 기피할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

공법상 제한:

토지이용계획상 '일반상업지역'으로 용적률 측면에서 유리하지만, '중요시설물보호지구(공항)', '진입표면구역', '대공방어협조구역' 등이 포함되어 있어 추후 건물 신축이나 증축 시 고도 제한 등의 규제를 받을 수 있습니다. 이는 주변 항공 관련 시설의 영향을 받는 강서구 지역의 일반적인 제한 사항입니다.

오피스텔 시장 리스크:

최근 전세 사기 등의 이슈로 인해 오피스텔에 대한 투자 심리가 위축된 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 본 물건은 HUG 대항력 포기 조건으로 매각되어 해당 리스크는 상당히 해소된 상태입니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 서울특별시 강서구의 일반상업지역에 위치하며, 지하철역과 주요 상권 접근성이 우수합니다. 감정가 2억 7천만 원은 주변 시세를 고려하여 적정성을 판단해야 하나, 가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 해소되어 투자 안전성이 매우 높습니다.

투자 포인트:

권리관계의 안정성: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금 위험이 없습니다. 이는 통상적인 주거용 오피스텔 경매에서 가장 중요한 장점입니다.

신축급 건물: 2021년 사용 승인으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적습니다.

역세권/상권 인접: 까치산역 인근 및 곰달래사거리 상권 인접으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 소형 오피스텔 임대 수익 목적의 투자에 적합합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계