나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144654 [1] 서울특별시 금천구 독산동 993-27 제이에스빌 제5층 제504호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144654 [1] 서울특별시 금천구 독산동 993-27 제이에스빌 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경144654 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로88길 27, 제5층 제504호 (독산동, 제이에스빌) | 감정가: 280,000,000원 | 최저가: 143,360,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 서울남부지방법원 2024타경144654 (1)

1.2. 서울특별시 금천구 독산동 제이에스빌 제504호 (다세대주택)

물건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경144654 (1)이며, 매각대상은 서울특별시 금천구 독산동 993-27 소재 제이에스빌 제5층 제504호 다세대주택입니다. 경매구분은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

본건의 감정가는 2억 8,000만 원으로 산정되었습니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 5층에 해당하며, 2019년 4월 10일에 사용승인된 신축급 건물입니다. 전용면적은 28.66제곱미터 (약 8.67평)로, 도시형생활주택(단지형다세대)이며 방 2개 구조로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 토지면적은 23.08제곱미터 (약 6.98평)입니다.

입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 정심초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등의 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 것으로 평가됩니다. 지하철역 정보는 감정평가서에 명시되어 있지 않으나, 독산동의 지리적 특성상 1호선 독산역 또는 구로디지털단지역 방면의 버스 노선 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

상권분석 및 생활정보

주변은 단독/다세대 주택이 밀집한 주거 밀집 지역으로, 정심초등학교가 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 근린생활시설이 주변에 잘 갖춰져 있어 일상생활 편의성은 보통입니다.

생활 편의시설로는 독산동 주민센터 및 금천구청의 행정 서비스 이용이 가능하며, 금천구민문화센터 및 독산도서관 등이 인근에 위치하여 문화 시설 접근성도 나쁘지 않습니다. 다만, 독산동 일대는 독산동 우시장과도 연관되어 있어, 해당 시설과의 정확한 거리에 따라 주변 상권 분위기에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

권리분석

본건은 부동산강제경매 사건입니다. 소유자는 사OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 점입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 경매 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수해야 하는 위험이 사실상 제거되므로, 매수인이 안심하고 입찰할 수 있는 매우 유리한 조건입니다.

잠재적 리스크 및 특이사항

1. 대중교통: 버스정류장은 인근에 있으나, 지하철역까지는 마을버스나 일반 노선버스를 이용해야 할 수 있어 대중교통 접근성이 다소 아쉬울 수 있습니다.

2. 규제사항: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역 등 군사시설 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 서울시 내 일반적인 규제이나, 향후 증축이나 재건축 시 건축 제한 요인이 될 수 있습니다.

3. 혐오시설: 인근에 독산동 우시장이 있으므로, 실제 물건지와의 거리를 확인하여 소음, 위생 등의 환경적인 영향 여부를 반드시 파악해야 합니다.

종합 의견

본건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축급의 도시형생활주택(다세대)으로서, 실수요자에게 선호도가 높은 2룸 구조입니다. 정심초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 환경은 양호합니다.

무엇보다 "주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건"은 권리분석상 가장 큰 잠재적 리스크를 해소해 주는 조건이므로, 명도 부담이 크게 줄어들어 초보 투자자에게도 매력적입니다. 시세 대비 적정 입찰가 분석 후, 현장 조사를 통해 물건의 상태 및 주변 환경(특히 우시장과의 거리)을 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

투자 포인트

1. 신축급 다세대: 2019년식으로 건물 상태가 양호하며, 주거 선호도가 높은 2룸 구조입니다.

2. 권리관계 안전성 확보: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 보증금 인수 리스크가 해소되어 안전한 투자가 가능합니다.

3. 소액 투자 가능성: 감정가가 2억 8천만 원 수준으로, 서울 내 소형 주택 투자처를 찾는 분들에게 적합합니다.

4. 주변 학군 및 편의시설: 정심초등학교 인근에 위치하며, 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있어 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계