나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148205 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148205 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제6층 제601호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경148205
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로 288, 제6층 제601호 (화곡동, 엠제이타운)
• 감정가: 144,000,000원
• 최저가: 73,728,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2024타경148205 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 288, 제6층 제601호 (화곡동, 엠제이타운) | 감정가: 144,000,000원 | 최저가: 73,728,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 개요

1.1. 물건의 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경148205 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제6층 제601호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 144,000,000원입니다.

토지면적(대지권)은 2.40㎡ (약 0.73평)이며, 건물면적(전용면적)은 13.77㎡ (약 4.17평)입니다.

건물은 2020년 8월 24일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 2층/지상 18층 건물 중 6층에 위치합니다.

1.2. 경매 진행 정보

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 박OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 경매 건은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 권리관계에서 중요한 특이사항으로 작용합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 환경

최고의 입지:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 '강서구청' 남서측 인근에 위치하며, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역의 중심에 자리 잡고 있습니다. 주거 편의성 및 업무 접근성이 우수한 일반적인 주위환경을 갖추고 있습니다.

교통 환경:

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 특히 버스정류장이 도보 1분 거리에 위치하며, 이를 통해 지하철 5호선 및 9호선 이용이 수월하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 제반 교통사정은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본건이 위치한 지역은 일반상업지역에 속해 있어 상업시설과 주거시설이 혼합된 상권을 형성하고 있습니다. 주변에는 편의점(도보 1분 거리), 홈플러스(약 1.1km) 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높습니다. 신축급 오피스텔로서 기계식 주차설비를 갖추고 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 등도 잘 되어 있습니다.

생활 정보:

본건은 주택도시보증공사의 보증 하에 임차인이 거주했던 이력이 있는 신축 오피스텔로, 주 이용 상태는 오피스텔(주거용)입니다. 주변은 상업지역의 특성상 활발한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 2020년 사용승인된 건물로 내·외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

2.3. 권리 분석 (특이사항 집중 분석)

권리 관계:

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자 및 채무자가 동일합니다.

가장 중요한 특이사항 - 대항력 포기 조건:

'임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 점이 핵심입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담(명도 책임 및 추가 비용)이 원칙적으로 발생하지 않음을 의미합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기함에 따라, 낙찰자는 매각대금 납부 후 HUG가 진행하는 명도 절차에 따라 안전하고 신속하게 소유권을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다. 이 조건은 투자자 입장에서 명도 리스크를 크게 줄여주는 매우 긍정적인 요소입니다. (단, 대항력 포기 조건의 정확한 법적 효력 및 진행 절차는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.)

2.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

잠재적 리스크:

본건은 도시지역, 일반상업지역에 위치하며, '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등 공항 및 군사 관련 법규에 따른 제한을 받고 있습니다. 또한 '토지거래계약에관한허가구역'(지목 도로 한정) 내에 일부 포함될 수 있으나, 지목이 '대'인 건부지이므로 실제 제약은 적을 수 있습니다. 그러나 향후 개발 및 재건축 시에는 이러한 제한사항을 반드시 고려해야 합니다.

혐오시설:

주변 시설 검색 결과, 본건 주변은 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 환경으로, 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 서울시 강서구 화곡동 내에서도 강서구청 인근의 양호한 입지에 위치하며, 2020년 준공된 신축급 건물입니다. 전용면적 약 4.17평의 원룸형 오피스텔로 1인 가구의 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 가장 큰 장점은 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 진행되어, 일반 경매 물건에서 발생하는 임차인 명도 및 보증금 인수 리스크가 해소되었다는 점입니다. 감정가 1억 4,400만 원은 주변 시세 및 임대수요를 고려할 때 적절한 수준으로 보이며, 임대수익형 부동산으로 투자 가치가 높습니다.

3.2. 투자 포인트

투자 포인트:

1. **권리 관계 안전성 확보:** 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없어 권리 분석이 명쾌하며 명도 리스크가 현저히 낮습니다.

2. **신축급 건물 및 풀옵션:** 2020년 준공된 건물로 깨끗한 시설 상태와 풀옵션으로 임차인의 선호도가 높습니다.

3. **우수한 입지 및 교통:** 강서구청 인근 상업지역에 위치하며, 버스정류장 도보 1분 거리, 지하철 5/9호선 접근이 용이하여 직장인 1인 가구의 임차 수요가 확실합니다.

4. **소액 투자 및 임대수익 적합:** 전용면적 약 4평대의 원룸형 오피스텔로, 소액으로 투자가 가능하며 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계