나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147868 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제13층 제1302호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147868 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제13층 제1302호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경147868
• 주소: 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제102동 제13층 제1302호 (가산동, 금강노블레스)
• 감정가: 363,000,000원
• 최저가: 185,856,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2024타경147868 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제102동 제13층 제1302호 (가산동, 금강노블레스) | 감정가: 363,000,000원 | 최저가: 185,856,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건개요

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경147868 (1)이며, 부동산강제경매 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 소유자는 조OO입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 개요 및 면적

본건은 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제13층 제1302호에 위치한 오피스텔입니다.

감정가는 363,000,000원입니다.

건물면적은 30.69㎡ (약 9.28평)이며, 토지면적은 13.22㎡ (약 3.99평)입니다.

현황 주거용 오피스텔로 (복층 포함 방3, 거실2, 화장실2)로 이용 중이며, 복층 면적을 포함할 경우 실사용 면적은 더 넓습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '세일중학교' 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 1호선 '독산역'이 위치하여 대중교통 이용은 보통입니다.

토지는 인접필지 및 도로 대비 평탄한 세장형 토지이며, 동측으로 약 9m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

준공업지역에 위치하며 주변은 주거와 업무시설이 혼재된 형태입니다.

가까운 거리에 생활편의시설로 홈플러스 금천점(대형마트), 금천우체국 등이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

교육 환경보호구역 내에 있으며, '세일중학교'를 비롯한 학교들이 인접해 있습니다.

*혐오시설 정보: 근거리에 독산동우시장이 위치하고 있어 일부 투자자나 거주자에게는 혐오시설 또는 기피시설로 인식될 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리분석

경매구분은 부동산강제경매입니다.

특이사항 및 주의사항을 통해 **임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각**됨을 확인할 수 있습니다.

이 조건은 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 위험이 없다는 것을 의미하므로, 권리관계는 매우 깔끔하게 정리될 것으로 보입니다. (단, 입찰 전 대항력 포기 각서의 진위 여부 및 세부 사항을 반드시 확인해야 합니다.)

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 법정지상권이나 기타 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

3.2. 잠재적 리스크

**복층의 적법성 및 소유권 범위 확인:**

감정평가서에 '현황 주거용 오피스텔(복층 포함하여 방3, 거실2, 화장실2)'로 이용 중임이 명시되어 있으나, '본건 복층 부분은 방2, 화장실1, 거실 등으로 후첨 사진용지와 같으며, **경매 참여 시 적법 소유권한 여부 등을 반드시 재확인**하시기 바람.'이라는 기타참고사항이 있습니다.

이는 복층 부분이 건축물대장상 미등재 또는 불법 증축된 것일 가능성이 있으므로, 낙찰 후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 리스크가 존재합니다.

**공용 부분 사용 여부:**

'본건 건물 내 통칭 제14층 복도 공용 부분에 대상물건 호수인 '1302'가 기재된 미닫이문(내부 및 소유관계 미상)이 소재하고 있는바'라는 내용 역시 복층으로 추정되는 공간이 공용 부분 일부를 점유하고 있을 가능성을 시사합니다. 이 또한 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 서울 금천구 가산동/독산동 경계의 준공업지역 내에 위치하며, 복층형 구조로 실사용 공간이 넓다는 장점이 있습니다.

감정가는 363,000,000원으로 현재 시장 상황을 고려하여 적절성을 판단해야 합니다.

무엇보다 임차인의 대항력 포기 조건으로 **권리분석은 매우 명쾌**하나, **복층 부분의 적법성 및 공용 부분 침범 리스크**가 매우 크므로, 이에 대한 현장 조사와 구청(금천구청 건축과) 문의를 통해 리스크를 정확히 파악하고 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

1. **높은 권리 안정성:** 임차인의 대항력 포기 조건으로 보증금 인수 리스크가 해소되어 초보자도 안심하고 접근할 수 있는 '깨끗한 물건'입니다.

2. **넓은 실사용 면적:** 복층을 포함하여 방3, 화장실2 구조로 소형 아파트 대체재로서 경쟁력이 높습니다. (단, 적법성 확인 필수)

3. **교통 및 생활 편의성:** 독산역 인근 입지 및 홈플러스 등 주변 인프라를 갖추고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계