나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147837 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-9 가산지웰에스테이트 제9층 제910호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지오거리" 남동측 인근에 위치하며 인근은 도시형생활주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 원거리 내 지하철역 1호선·7호선 "가산디지털단지역(마리오아울렛)"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제9층 제910호로서,
(사용승인일 2013.12.19)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호 등입니다.

이용상태

공부 및 현황 "아파트(도시형생활주택, 원룸형)"으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 3필 일단의 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20M, 남동측으로 노폭 약 8M, 남서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-06-18) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기호(2):도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-06-18) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기호(3):도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경147837 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-9 가산지웰에스테이트 제9층 제910호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 141,000,000원

토지면적: 4.19㎡ (약 1.27평)

건물면적: 15.95㎡ (약 4.83평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지오거리" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 도시형생활주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역(마리오아울렛)"이 소재하여 대중교통 여건이 양호합니다.

북동측으로 약 20M, 남동측으로 약 8M, 남서측으로 약 4M의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

가산디지털단지 인근으로 업무 시설 및 상업 시설이 발달한 지역이며, 주변에 대규모 산업단지 및 편의시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 강제경매 사건입니다.

등기부 현황상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4, 2024.12.05.)입니다.

이 말소기준권리를 포함하여 매각으로 인해 소멸되는 권리들이 다수 존재합니다.

하지만, 본건에서 가장 중요한 권리 분석 사항은 을구 5번의 주택임차권(임차인: 전영도, 등기일: 2024.01.24.)입니다.

이 주택임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

임차인 전영도 씨는 2022년 4월 4일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 175,000,000원이고 차임은 0원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 부족분은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

따라서, 본 건의 총 매수 부담액은 낙찰가에 인수해야 하는 임차인 보증금 175,000,000원을 합한 금액이 됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 금천구 가산동은 대규모 디지털 산업단지가 밀집해 있어 관련 종사자를 중심으로 활발한 배후수요를 갖춘 지역입니다.

인근에 다양한 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

"디지털단지오거리" 인근으로 유동인구가 많으며, 주변 상권 또한 발달한 편입니다.

토지이용계획상 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 일부 존재합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 좋습니다.

주거 환경: 본건은 16층 건물 내 9층에 위치한 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구 거주에 적합한 형태입니다.

편의시설: 단지 내 또는 인근에 편의시설, 식당, 대형 쇼핑몰(마리오아울렛 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

건축물 정보: 2013년 12월 19일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다. 기본적인 난방, 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 주차 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 175,000,000원을 배당으로 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 자금 부담을 크게 증가시킬 수 있습니다.

본 물건은 '재매각' 건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 않았거나 매수인이 잔금을 납부하지 못한 사유가 있을 수 있습니다. 이는 물건 자체의 문제 또는 복잡한 권리관계 때문일 수 있으므로 추가적인 조사가 필요합니다.

입찰 시 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 본 건의 위험성을 반영하는 것으로, 신중한 자금 계획과 철저한 준비가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 가산디지털단지라는 우수한 입지에 위치한 소형 도시형생활주택입니다. 교통, 상권, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 거액 보증금(175,000,000원)을 추가로 인수해야 하는 매우 높은 위험 부담이 존재합니다. 낙찰가 외에 이 보증금까지 부담해야 하므로, 총 투자 비용이 상당하게 증가할 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

재매각이라는 점과 높은 입찰보증금률 또한 잠재적 위험 요인으로, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

가산디지털단지라는 풍부한 직주근접 배후수요를 갖춘 지역적 장점을 가지고 있습니다.

소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 창출이 용이하며, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

(참고: 상기 투자 포인트는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안했을 때의 일반적인 장점이며, 실제 투자는 해당 리스크를 충분히 해소할 수 있는 전략과 자금 계획이 전제되어야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 141,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보는 서울 금천구 지역의 '다세대' 주택 거래 사례입니다. 2026년 5월 기준, 29.89㎡ 물건이 약 213,000,000원, 33.87㎡ 물건이 약 293,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건(15.95㎡)보다 면적이 넓은 주택들이며, 본건과 동일한 '가산지웰에스테이트' 단지의 사례가 아닌 점을 고려해야 합니다.

면적 대비 가격으로 환산 시, 해당 다세대 주택들은 약 7,120,000원/㎡ 에서 8,650,000원/㎡ 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

본건은 면적이 매우 작기 때문에(15.95㎡), 소형 원룸의 희소성과 가산디지털단지라는 입지를 고려하더라도, 면적당 단가가 비교 대상의 최상단 가격대(8.65M/㎡)를 적용하기는 어려울 수 있습니다. 면적당 시세(약 7.12M/㎡)를 적용할 경우, 순수 부동산 가치는 약 113,500,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(141,000,000원)와 시세 분석을 통한 추정 가치를 종합적으로 고려할 때, 본건 부동산 자체의 가치(인수 보증금 제외)는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원을 추가로 인수해야 하는 점, 재매각 건이라는 점, 그리고 높은 입찰보증금률(20%)을 고려할 때, 입찰가를 결정하는 데 있어 매우 신중해야 합니다.

이에, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 130,000,000원 으로 제안합니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 부동산 자체의 가치를 추정한 것이며, 실제 총 매수 부담액은 입찰가 + 175,000,000원(인수 보증금)임을 반드시 인지하고 자금 계획을 수립해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.