나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147837 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-9 가산지웰에스테이트 제9층 제910호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147837 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-9 가산지웰에스테이트 제9층 제910호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경147837
• 주소: 서울특별시 금천구 가산로 147, 제9층 제910호 (가산동, 가산지웰에스테이트)
• 감정가: 141,000,000원
• 최저가: 72,192,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2024타경147837 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산로 147, 제9층 제910호 (가산동, 가산지웰에스테이트) | 감정가: 141,000,000원 | 최저가: 72,192,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경147837 (1)이며, 물건의 소재지는 서울특별시 금천구 가산동 140-9 가산지웰에스테이트 제9층 제910호입니다.

용도는 도시형생활주택(원룸형)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적(대지권)은 $4.19m^2$ (약 $1.27$ 평)이며, 건물(전용면적)은 $15.95m^2$ (약 $4.82$ 평)입니다.

도시형생활주택의 특성상 전용면적($15.95m^2$)을 기준으로 추정 분양면적은 약 $25.52m^2$ (약 $7.71$ 평) 수준으로 예상됩니다.

감정가는 141,000,000원으로 평가되었습니다.

2. 물건 분석

2.1. 최고의 입지조건

본건은 서울 금천구 가산동 소재 "디지털단지오거리" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 도시형생활주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거와 상업 기능이 결합된 환경입니다.

교통 여건은 보통시 되며, 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 원거리 내에 지하철 1호선·7호선 "가산디지털단지역(마리오아울렛)"이 소재하여 서울 주요 업무지구로의 접근성이 양호합니다.

토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 정방형 토지이며, 북동측으로 노폭 약 20M, 남동측으로 약 8M, 남서측으로 약 4M 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 권리분석

본 건은 소유자와 채무자가 박OO로 동일하며, 채권자 주OOOOOOO의 강제경매 신청에 의한 물건입니다. 강제경매의 경우 채무자가 채권자의 금전 채무를 이행하지 못하여 진행되는 경매로, 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

경매에서 가장 중요한 임차인 현황은 '임대미상'으로 조사되었으므로, 낙찰자는 추후 임차인(대항력 여부) 및 점유관계를 명확히 확인해야 합니다. 임차인 미상의 경우, 낙찰 후 명도(퇴거) 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

(공부와의 차이: 해당없음)

2.3. 상권 및 생활정보

상권분석: 본건은 Gasan Digital Complex (G-Valley)의 영향을 받는 복합 상권 내에 위치하고 있습니다. 가산디지털단지역 상권은 패션 아울렛(마리오아울렛, W몰 등)과 대규모 오피스가 공존하는 지역으로, 평일에는 산업단지 상주인구, 주말에는 쇼핑객 유동인구가 매우 풍부합니다. 이로 인해 주거용 시설은 직장인 1인 가구의 임대 수요가 꾸준히 보장될 수 있는 환경입니다.

생활정보: 건물은 2013년 12월 19일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조로, 기본적인 난방, 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 및 주차설비 등을 잘 갖추고 있습니다. 내부 이용상태는 "아파트(도시형생활주택, 원룸형)"으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 소형 주거 공간입니다.

혐오시설: 지도 검색 결과, 인접한 주변 지역에 주거 가치를 심각하게 저해할 만한 대형 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 장례식장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 산업단지 특성상 평일 주간 시간대 차량 통행량이 많고, 상업시설이 밀집되어 있어 소음이나 복잡함은 감수해야 할 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 잠재적 리스크

1. 명도 리스크: 임대차 관계가 '임대미상'으로 조사되어, 낙찰 후 실제 점유자에 대한 명도 절차가 필요하며, 이 과정에서 시간과 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 점유자의 대항력 유무를 입찰 전 확인하는 것이 필수적입니다.

2. 지역 리스크: 본건이 위치한 가산동 일대는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등 복잡한 토지이용계획 및 제한사항(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등)이 다수 존재하므로, 재산권 행사나 향후 개발 관련 법규 검토 시 주의가 필요합니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 서울의 대표적인 산업 및 패션 중심지인 가산디지털단지 인근에 위치한 소형 주거 시설입니다. 감정가가 1억 4천 1백만원으로, 수도권 소형 주거 시설로서 비교적 부담이 낮은 가격대로 형성되어 있습니다. 풍부한 배후 임대 수요(직장인 1인 가구)를 바탕으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산으로 평가됩니다. 다만, 강제경매 물건이며 임대 미상인 점을 고려하여 권리 분석에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

3.3. 투자 포인트

1. 안정적인 임대 수요: 가산디지털단지 오거리 인근의 오피스 및 상업 시설 밀집 지역으로, 단지 내 직장인들의 직주근접 수요가 매우 높습니다. 공실 리스크가 낮은 투자 환경입니다.

2. 입지적 우위성: 1호선 및 7호선 가산디지털단지역이 비교적 원거리 내에 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 확보되며, 주요 쇼핑 시설(아울렛)이 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

3. 소액 투자 가능성: 서울 내 소형 주택 투자 물건으로서 감정가가 비교적 낮게 형성되어 있어, 초기 투자 비용 대비 수익률을 높게 가져갈 수 있는 기회가 있습니다. (단, 입찰 경쟁률 고려 필요)

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계