나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148380 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제14층 제1403호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148380 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제14층 제1403호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경148380 | 소재지: 서울특별시 구로구 고척로 5, 제14층 제1403호 (오류동, 루체비스타) | 감정가: 289,000,000원 | 최저가: 147,968,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경148380 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제14층 제1403호

용도: 도시형생활주택 (원룸형아파트)

감정가: 금 289,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채권자: 소유자(김OO), 채권자(주OOOOOOO)

1.2. 면적 및 구조

전용면적 (건물): 29.98㎡ (약 9.07평)

공급면적 (참고): 약 39㎡ (전용면적 기준 추산)

대지권 면적 (토지): 5.13㎡ (약 1.55평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건 내 제14층

사용승인일: 2020년 3월 20일 (신축급)

이용상태: 도시형생활주택 (원룸형아파트)로 이용 중

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 편의성

본건은 지하철 1호선 오류동역이 인근에 소재하여 도보로 이용 가능하며, 버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 용이한 입지입니다.

차량 진출입이 자유롭고, 주변 도로(동측 약 20m 도로) 접근성도 양호하여 제반 교통 여건이 우수합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 및 상업 혼합 지대(주상지대)입니다.

도보 거리 내에 서울오류초등학교가 위치하며, 건물 자체도 도시형생활주택/오피스텔/제1종 근린생활시설 복합 용도로 구성되어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 네이버 블로그/자리톡 등 온라인 후기를 종합했을 때, 교통 편의성이 매우 높은 것이 특징입니다.

2.3. 잠재적 리스크: 환경 및 규제

주변 환경 분석 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 위치하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165m) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각 건으로, 전용면적 약 9평대의 소형 주거용 부동산입니다.

감정가는 2억 8천 9백만 원으로 산정되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 관계

가장 중요한 특이사항은 임차권 설정입니다.

임차보증금: 금 313,000,000원

임차권자: 김민정

임대차계약일자: 2021년 2월 10일

감정가(2억 8천 9백만 원)보다 임차보증금(3억 1천 3백만 원)이 높은 상태입니다.

**주의사항:** 임차권자가 대항력 있는 선순위 임차인일 경우, 낙찰자가 임차보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 수 있습니다. 권리관계 확인 및 배당 여부에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 본 건은 부동산강제경매로, 채무자가 명확하지 않은 상태이므로 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 2020년식 신축급 도시형생활주택으로, 소형 주거 상품으로서의 입지적 장점은 매우 뛰어납니다. 주변 상권 및 교통 여건이 양호하여 실수요자나 임대수익을 목적으로 하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

그러나 **임차보증금이 감정가를 초과하는 중대한 권리 리스크**가 존재하므로, 낙찰자는 선순위 임차인의 대항력 여부 및 배당 가능성을 철저히 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

뛰어난 입지: 지하철 1호선 오류동역 인근의 우수한 교통 환경.

신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 풀옵션으로 이용 중일 가능성이 높음.

일반상업지역: 주거 및 상업 시설의 접근성이 높아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계