나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148380 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제14층 제1403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하는 "서울오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "오류동역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건 내 제14층 제1403호로서,
(사용승인일: 2020-03-20)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트)/업무시설(오피스텔)/제1종근
린생활시설(소매점,의원) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

6-63 : 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>

314-32 : 도시지역, 일반상업지역, 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도
방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람.

임차보증금 : 금313,000,000원
임대차계약일자 : 2021년 2월 10일
임차권자 : 김민정

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제14층 제1403호

1.2. 건물 정보

* 건물명: 루체비스타

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제14층 제1403호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

* 사용승인일: 2020년 3월 20일

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

* 토지지분: 5.1285㎡ (약 1.55평)

* 건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평) (전용면적)

1.4. 감정가

* 총 감정가: 289,000,000원

1.5. 경매 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경148380 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하며, "서울오류초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 주상지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 다수의 버스정류장이 있습니다.

* 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 본건은 동측으로 약 20m 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 2월 1일 접수된 서울특별시의 압류입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사(김민정))

* 보증금: 313,000,000원

* 전입일자: 2021년 4월 28일

* 확정일자: 2021년 3월 26일

* 배당신고일자: 2023년 6월 5일

* 대항력: 없음

* 임차인 김 은 전입 및 확정일자를 갖추었으나, 제공된 임차인 현황표에 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이와 관련하여 '선순위임차권, 대항력있는임차인'이라는 특이사항이 병기되어 있어, 권리분석 시 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 특별 매각 조건

* 본 경매는 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 진행됩니다.

* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 및 주거 시설

* 본건이 위치한 구로구 오류동은 주거 지역과 상업 지역이 복합된 지대로, 다양한 근린생활시설, 소매점, 의원 등이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 주거 시설이 다수 분포하고 있어 배후 주거 수요가 확보된 지역입니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 개요

* 건물명 '루체비스타'는 2020년 3월에 사용승인된 신축 건물로, 총 15층 규모입니다.

* 본건은 해당 건물의 14층에 위치한 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로, 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의 및 부대 시설

* 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 화재 탐지 및 소화전 설비, 기계식 주차장 설비 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변에 학교(서울오류초등학교)와 지하철역(오류동역)이 인접해 있어 교육 및 교통 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황과 특이사항 간의 '대항력' 정보 불일치는 잠재적 리스크 요소입니다. 비록 특별 매각 조건으로 대항력이 포기되었고 인수 보증금이 0원이라 명시되었으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 주택 위주로, 본건과 같은 '도시형생활주택'과의 직접적인 비교에 한계가 있을 수 있습니다. 따라서 본건의 정확한 시세 파악을 위한 추가적인 시장 조사가 요구됩니다.

* 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 가격 하락 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2020년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 입지, 교통, 건물 연식 등 여러 면에서 강점을 지니고 있습니다.

* 오류동역 역세권에 위치하며 주변 편의시설 및 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

* 권리분석상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 임차인 관련 정보의 상충성에 대한 주의가 필요하며, 이를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2020년 준공)으로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 지하철 1호선 오류동역 역세권이라는 뛰어난 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 특별 매각 조건을 통해 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명확한 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 289,000,000원 (면적 29.98㎡ 기준, 약 3,186만원/평)

* 주변 '다세대' 주택 최근 매매가 분석 (2026년 3월 기준):

* 18.71㎡ (5.66평) 거래가 13,000만원 (약 2,296만원/평)

* 36.44㎡ (11.02평) 거래가 19,000만원 (약 1,724만원/평)

* 46.41㎡ (14.04평) 거래가 28,500만원 (약 2,030만원/평)

* 본건은 신축(2020년) 도시형생활주택으로, 비교 대상 '다세대' 주택보다 연식 및 주거 상품성이 우수할 것으로 예상됩니다. 따라서 비교 대상의 평당 가격보다는 높은 가격 형성이 가능하나, 감정가(약 3,186만원/평)는 비교 대상의 최고가(약 2,296만원/평) 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 신축 건물임을 감안하여 주변 '다세대' 주택 시세보다 높은 평당 가격인 약 2500만원 ~ 2800만원/평 수준으로 평가 시, 예상 시세 범위는 약 22,700만원 ~ 254,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가: 240,000,000원

* 참고: 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 시세 분석을 토대로 산정한 것이며, 실제 현장 조사, 법원 매각기일 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 관련 권리관계에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.