나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151300 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제10층 제1001호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151300 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제10층 제1001호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경151300 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 13, 제10층 제1001호 (화곡동, 늘예솔하우스) | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 148,992,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 늘예솔하우스 오피스텔

1.1. 물건 개요 및 입지 조건 분석

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경151300 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제10층 제1001호

용도: 오피스텔

감정가: 291,000,000원

토지면적: 8.14㎡ (약 2.46평)

건물면적 (전용면적): 29.82㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채무자 미상)

1.2. 입지 조건 및 교통 환경

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다. 2020년 12월에 준공된 비교적 신축급 건물인 늘예솔하우스 12층 중 10층으로, 철근콘크리트 구조의 오피스텔입니다.

교통상황

지하철 2호선과 5호선 환승역인 "까치산역"이 인근에 소재하여 강남, 종로, 여의도 등 서울 주요 업무지구로 환승 없이 이동 가능한 더블 역세권 입지입니다. 인근 버스정류장과 지하철역이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 전반적인 대중교통 사정은 양호한 편입니다. 차량 출입이 가능하며, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

경매 유형 및 채권 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 주OOOOOOO가 채무자에 대한 채권 회수를 목적으로 진행하는 경매입니다.

특이 및 주의사항 분석 (대항력 포기 조건 매각)

가장 중요한 특이사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수할 책임이 없다는 것을 의미합니다. HUG가 매수인(낙찰자)에게 배당받지 못한 잔여 임대차보증금 반환채권을 포기하고 임차권 등기를 말소한다는 특별 매각 조건입니다. 따라서, 매수인은 임차인의 대항력 유무에 대한 위험 부담 없이 입찰에 참여할 수 있으며, 명도 리스크 또한 크게 줄어들어 **권리분석상 매우 안전한 물건**으로 판단됩니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 인프라

본건이 위치한 까치산역 상권은 서울의 대표적인 항아리형 상권 중 하나로, 주거와 상업 기능이 혼합되어 인구밀집도가 매우 높은 지역밀착형 상권입니다. 역 주변에는 까치산시장(재래시장)이 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높으며, 먹자골목이 형성되어 음식점, 호프집, 카페 등 다양한 점포들이 성업 중입니다.

주요 시설

오피스텔 인근에는 화곡1동주민센터, 강서수한방병원, 편의점, 마트, 약국 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 1인 가구의 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 특히 마곡지구, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어나 직장인 수요가 풍부합니다.

혐오시설 검토

까치산역 메인 상권 일부(주로 3, 4번 출구 방향 먹자골목)에는 유흥업종(노래방, 모텔 등)이 밀집되어 있어 심야 유동인구가 많은 편입니다. 그러나 본건 오피스텔은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 곳에 위치하며, 역 메인 상권과는 거리가 있어 직접적인 소음이나 유해 환경의 영향은 상대적으로 적을 것으로 보이나, 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

잠재적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역(진입표면) 등 다수의 제한이 설정되어 있어 향후 개발 및 재건축 관련 행위 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 건물 사용승인일이 2020년 12월로 비교적 신축이지만, 기계식 주차설비의 운영 및 관리비 문제가 발생할 수 있으며, 검색 정보에 따르면 총 주차 대수가 적어 주차 불편이 있을 가능성이 있습니다.

종합 의견

본건은 지하철 2·5호선 까치산역세권에 위치한 비교적 신축급 오피스텔로, 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있는 우수한 입지를 가지고 있습니다. 특히 **주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각**은 낙찰자의 인수 위험을 제거하여 안전한 투자가 가능하며, 현 시점에서 가격 경쟁력만 확보된다면 소액 투자처로서 높은 가치를 지닙니다.

1.6. 투자 포인트

우수한 교통 환경: 2호선·5호선 환승역인 까치산역 도보권으로 직주근접성이 뛰어남.

안전한 권리 관계: HUG의 대항력 포기로 임차 보증금 인수 위험이 없음.

풍부한 임대 수요: 마곡지구, 여의도 등 주요 업무지구 직장인 및 인근 지역 1인 가구 수요가 탄탄한 항아리형 상권의 배후 주거지.

신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며 선호도가 높음.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계