나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4111 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4111 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제6층 제601호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경4111
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로11길 46-37, 제6층 제601호 (개봉동, 대우스위트힐)
• 감정가: 250,000,000원
• 최저가: 128,000,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경4111 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로11길 46-37, 제6층 제601호 (개봉동, 대우스위트힐) | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 128,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

본 보고서의 대상 물건은 서울남부지방법원 2025타경4111 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 342-2 대우스위트힐 제6층 제601호이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

최초 감정가는 250,000,000원으로 평가되었습니다.

본 건은 토지 및 건물 일괄매각 방식입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

토지 면적은 19.81㎡ (약 5.99평)이며, 건물(전용면적) 면적은 29.58㎡ (약 8.95평)입니다.

해당 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 내 제6층 제601호로, 2021년 9월 17일에 사용승인된 신축급 건물입니다.

외벽은 치장벽돌 쌓기 등으로 마감되었으며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 기본 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 환경

대상 물건은 서울 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준으로 용이합니다.

일부 거주 후기에서는 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 있어 교통이 편리하다는 의견이 제시되었습니다.

2.3. 토지이용계획

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여, 향후 재개발 가능성은 낮으나 주거환경 유지 및 소규모 신축 등이 가능한 지역입니다.

그 외 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 사항

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 강제경매 물건으로, 낙찰자는 별도의 법정지상권 문제 없이 소유권을 완전하게 취득할 수 있습니다.

3.2. 임차인 관련 특이사항 (주의사항)

본 건의 가장 중요한 권리 분석 포인트는 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 주의사항입니다.

이는 임차인이 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있는 권리를 포기하고 매각하는 조건이므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 위험이 사실상 제거되어 권리관계가 매우 단순하다고 판단됩니다.

단, 대항력 포기는 서류상으로 명확히 확인되어야 하며, 실제 집행 과정에서 변동이 없는지 최종적으로 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 개웅중학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변에 편의점 등 기본적인 근린생활시설이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 혐오시설 및 생활 편의

검색 결과, 해당 지번(개봉동 342-2) 또는 인근에 특별히 주거 환경을 저해할 만한 대규모의 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대형 장례식장 등)은 발견되지 않았습니다.

치안이 좋다는 거주자 리뷰가 있어 주거 만족도는 양호한 편으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 구조 불확실성

물건 실지조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재로 내부 조사가 불가했습니다.

제시된 내부구조도는 건축물대장 현황도 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조나 현황이 다를 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

입찰자는 현장 방문 또는 기타 방법을 통해 내부 구조를 반드시 재확인해야 합니다.

5.2. 최상층 및 용도 제한

해당 물건은 6층 건물 중 6층(최상층)이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 용도입니다.

최상층은 사생활 보호나 전망이 좋다는 장점이 있으나, 여름철 냉방이나 겨울철 난방에 취약할 수 있으며, 방수 문제 등 유지보수 관련 리스크가 일부 존재합니다.

다행히 승강기가 설치되어 있어 최상층의 불편함은 상당 부분 해소될 것으로 보입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 건물 노후도에 대한 걱정 없이 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.

무엇보다 "대항력 포기 조건 매각"이라는 특이사항 덕분에 권리관계가 매우 단순해져 명도에 대한 불확실성이 낮아졌습니다.

감정가 2억 5천만원은 서울 내 소형 주택 투자 관점에서 진입 장벽이 낮은 편에 속하며, 주거 안정성이 높은 구로구 개봉동 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1. 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며 수리 비용 부담이 적습니다.

2. 명확한 권리 관계: 임차인 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자의 임차보증금 인수 리스크가 해소되어 명도 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

3. 소액 투자 진입 장벽: 감정가가 서울 지역에서 비교적 저렴한 수준으로, 소액 투자자에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.

4. 생활 편의성: 승강기 설치 및 인근 교통 편의성, 주거 환경의 양호함이 실거주 및 임대 수요를 뒷받침할 것으로 보입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계