나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4388 [1] 서울특별시 양천구 신월동 118-11 로에베 제6층 제603호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4388 [1] 서울특별시 양천구 신월동 118-11 로에베 제6층 제603호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경4388 | 소재지: 서울특별시 양천구 곰달래로11길 22-1, 제6층 제603호 (신월동, 로에베) | 감정가: 276,000,000원 | 최저가: 141,312,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경4388 (1) 부동산 강제경매 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다.

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동 118-11 로에베 제6층 제603호 다세대주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 기본 정보

용도 다세대주택

감정가 276,000,000원

경매 구분 부동산강제경매

소유자 김OO

채권자 주OOOOOOO

1.3. 면적 및 구조

토지 면적 15.59㎡ (약 4.72평)

건물 전용 면적 20.99㎡ (약 6.35평)

건물 구조 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건 중 6층

사용 승인일 2022.9.4. (비교적 신축 건물)

설비 내역 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "돌다리어린이공원" 남동측에 위치합니다.

주위는 다세대주택 등으로 형성된 전형적인 주택지대로서, 거주 환경은 무난할 것으로 판단됩니다.

토지는 인접지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 세장형에 가까운 2필지 일단의 토지이며, 주거용으로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

지하철역과의 거리는 다소 있으나, 버스 이용을 통해 주변 지역 및 지하철역으로의 연계는 양호할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)으로, 향후에도 저층 주거지역으로서의 용도를 유지할 가능성이 높습니다.

가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등 각종 규제사항이 있으나, 주거용 다세대주택으로서 건축 당시부터 적용받던 일반적인 규제로 판단되며, 현황 이용에 큰 제약은 없을 것으로 보입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 조건

경매 구분은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

매각 대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전에 문제가 없습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다.

이는 임차인의 대항력(있을 경우)에 대한 법적 리스크를 주택도시보증공사(HUG)가 포기하고 매각하는 조건이므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 책임에서 비교적 자유로울 수 있어, 명도 리스크가 크게 감소하는 **매우 긍정적인 조건**입니다.

다만, 매각 조건을 다시 한번 면밀히 확인하고, HUG의 대항력 포기 의사 및 문서를 반드시 확인해야 합니다.

임대관계는 미상이므로, 명확한 임차인이 없을 경우 매각 조건을 재차 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 주택지대에 위치하고 인접 도로가 로폭 약 3미터 내외의 포장도로임을 감안할 때, 대형 상권보다는 근린생활시설 중심의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

주변의 다세대주택 거주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 상권이 주를 이루며, 기본적인 편의시설(슈퍼, 세탁소, 식당 등) 이용은 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

가까운 거리에 "돌다리어린이공원"이 있어 녹지 공간 이용이 용이합니다.

학교, 병원, 관공서 등 주요 생활 인프라는 버스 노선을 통해 접근 가능한 범위에 위치할 것으로 보이며, 서울 양천구라는 지리적 이점을 바탕으로 인프라 자체는 양호할 것입니다.

4.3. 잠재적 리스크 및 혐오시설

잠재적 리스크는 감정평가서에 명시된 '거주자 부재 등의 사유로 인하여 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 및 인근주민 탐문 등에 의하였음'입니다.

내부 상태를 현장에서 직접 확인하지 못했으므로, 낙찰 전에 도면과 실제 이용 상태의 차이가 있을 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주택지대의 특성상 조용한 주거 환경을 유지하고 있을 것으로 보입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 2022년 9월에 사용 승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 서울특별시 양천구 신월동 주택지대에 위치하고 있습니다.

가장 큰 투자 매력은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 점입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 해소되어, 낙찰 후 명도 절차가 매우 용이할 것으로 예상되므로 초보 투자자에게도 유리한 물건입니다.

다만, 전용 면적이 20.99㎡(약 6.35평)로 다소 작아 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 주택임을 감안해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

A. 대항력 포기 조건: 임차인 리스크가 해소되어 명도 용이성이 매우 높음.

B. 신축 건물: 2022년식으로 건물 상태가 양호하며, 주거 선호도가 높음.

C. 서울 주거지역: 제2종일반주거지역에 위치하며 서울 내 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있음.

D. 소액 투자: 감정가 대비 소액으로 서울 지역 내 주택 취득이 가능하여, 실거주 또는 임대수익형 투자에 적합함.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계