나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4425 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4425 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제2층 제202호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경4425 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18나길 28(화곡동), 제2층 제202호 (화곡동, 더봄333) | 감정가: 357,000,000원 | 최저가: 182,784,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건개요 및 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4425 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제2층 제202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 단지형다세대)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 357,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적 (대지권): 16.40㎡ (약 4.96평)

건물 면적 (전용면적): 25.57㎡ (약 7.74평)

*다세대주택은 전용면적 기준으로 거래되며, 아파트의 분양면적 개념은 적용되지 않습니다.

사용승인일: 2022.01.17. (비교적 신축)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (지상 6층 건 내 제2층)

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 시스템 냉방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 자주식 주차설비

1.3. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지: 본건은 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역' 북측 인근에 위치한 더블 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 역세권으로서의 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 수준입니다.

주위환경: 다세대주택이 밀집한 기존 주거지대로, 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

생활 편의시설: 역 주변으로 상업시설 및 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육 시설: 주변에 초등학교가 위치해 있어 통학 환경이 비교적 양호합니다.

시장 및 기타: 까치산역 주변으로 전통시장(남부골목시장, 대원종합시장 등)이 형성되어 있어 장보기가 편리한 등 주거 인프라가 풍부합니다.

혐오시설: 감정평가서 및 주변 검색 결과, 보고서 작성일 기준으로 특이할 만한 주요 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경은 보통 수준 이상으로 판단됩니다.

1.5. 권리분석 (특이사항 분석)

경매 구분: 부동산강제경매로, 채권자의 강제집행에 의해 진행되는 사건입니다.

채무자/소유자: (정보 미제공) / 배OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항 (리스크 요인): '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 현 임차인(또는 주택도시보증공사)이 낙찰자에게 대항력(인수해야 할 보증금)을 주장하지 않겠다는 조건으로 매각된다는 의미이므로, 매수인이 임차보증금을 인수할 위험은 매우 낮습니다. 다만, 최종적으로 '대항력 포기' 여부를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

*매수인은 대항력 포기서 제출 여부 등 관련 서류를 면밀히 검토하여 보증금 인수 부담이 없음을 재확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 고려사항

토지이용계획 규제: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 용적률 및 층수 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있으나, 기존 건물의 이용에는 큰 지장이 없습니다.

공부와의 차이: 건축물대장상 대지면적(252.12㎡)과 등기사항전부증명서 상 대지권의 목적인 토지의 면적(253.8㎡)에 미세한 차이가 있으므로, 법적인 문제 발생 가능성은 낮으나 참고할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 사용승인일이 2022.01.17.인 비교적 신축급 다세대주택으로, 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역' 인근의 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 357,000,000원으로 주변 시세와 비교하여 적정성을 판단해야 합니다.

투자 포인트:

1. 더블 역세권: '까치산역' 환승역세권의 교통 편리성.

2. 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 시스템 냉방, 승강기 등 최신 설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리관계 안정성: '임차인 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각되어 명도 리스크 및 임차보증금 인수 리스크가 상당 부분 해소될 가능성이 높습니다. (단, 입찰 전 최종 확인 필수)

4. 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 인프라가 형성되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

*단, 화곡동 일대는 다세대주택의 공급이 많은 지역이므로, 임대수익률 및 시세차익 실현 가능성을 면밀히 분석하고 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계