나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4913 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제12층 제1205호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4913 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제12층 제1205호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경4913 | 소재지: 서울특별시 영등포구 국회대로56길 14, 제12층 제1205호 (영등포동7가, 메이슨리치) | 감정가: 327,000,000원 | 최저가: 167,424,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 상세 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4913 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제12층 제1205호

용도: 다세대주택 (공동주택)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 금 327,000,000원

1.2. 물건 상세 면적 및 구조

토지면적: 6.14㎡ (약 1.86평) / 토지 지분율: 614

건물면적 (전용): 21.63㎡ (약 6.54평) / 건물 지분율: 2163

건물구조: 철근콘크리트구조 (2020. 05. 21. 사용승인), 13층 건물 중 12층

기타면적 (제시외): 없음

1.3. 소유자 및 채권 관계

소유자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지 조건 분석

2.1. 교통 상황

지하철 5호선 "영등포시장역" 북동측 인근에 소재하며, 도보 이용이 용이합니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 수준입니다.

2.2. 주위 환경 및 건물 현황

본건은 업무시설(오피스텔), 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 준주거지역에 위치합니다.

2020년 5월에 사용승인된 비교적 신축 건물(13층 중 12층)로, 건물 자체의 구조 및 설비 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역으로 건폐율 및 용적률 적용에 유리하며, 향후 개발 여지가 높은 지역 특성을 가집니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리 분석 (Legal Review)

3.1. 말소기준권리 및 경매 구분의 안정성

본건은 부동산강제경매 사건으로, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

매각물건명세서 등 확인 시 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 대항력 관련 리스크 해소

본건 등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기(임차보증금 359,000,000원)가 존재하여 감정가(3억 2,700만원)를 상회하는 보증금으로 인해 인수 위험이 존재할 수 있었습니다.

그러나, 본건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건"으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험이 사실상 해소되었음을 의미하는 가장 중요한 투자 포인트입니다.

(주의: 최종적으로 법원에서 배당/인수 여부를 재확인해야 하지만, 이 조건은 매수자에게 매우 유리합니다.)

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 특성 및 유동 인구

본건이 위치한 영등포시장역 상권은 주거시설과 업무시설이 혼재되어 상주 인구 및 직장인 유동 인구가 높은 지역입니다.

주변에는 영등포시장 및 다양한 근린생활시설, 음식점 등이 발달되어 있어 생활 편의성이 우수합니다.

4.2. 주요 시설 및 편의성

영등포시장역 인근은 다양한 상업시설과 금융기관이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 충분합니다.

영등포역 일대의 신세계, 롯데백화점, 타임스퀘어 등 대형 쇼핑몰 및 문화 시설에 대한 접근성도 양호합니다.

인근에 아파트, 오피스텔 등 주거시설이 조성되며 젊은 층을 포함한 다양한 소비층이 유입되고 있어 상권의 활력이 유지되고 있습니다.

4.3. 혐오 시설

도심 역세권 지역의 특성상 유흥 시설이나 노후화된 건물이 일부 혼재할 수 있으나, 본건은 12층 고층에 위치하며 직접적인 영향을 미칠 만한 대형 혐오 시설은 현재 검색되지 않았습니다. 다만, 영등포시장 주변 상권의 특성상 낮과 밤의 유동 인구 및 소음 정도를 현장 방문을 통해 확인할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (해소)

최대 리스크였던 선순위 임차인의 보증금 인수 문제는 매각 조건(대항력 포기)으로 인해 해소되었습니다. 다만, 대항력 포기 조건이 확실히 이행되는지 입찰 전 법원 자료를 통해 반드시 최종 확인해야 합니다.

5.2. 시장 리스크

소형 다세대주택 특성상 주변 오피스텔 및 유사 주거시설과의 경쟁이 심화될 수 있습니다.

5.3. 구조적 리스크

토지 지분 면적이 6.14㎡ (약 1.86평)으로 매우 작아, 향후 개별적인 재건축 등을 통한 투자가치는 희박합니다. 본건의 가치는 온전히 건물 사용 가치에 집중해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 5호선 역세권에 위치한 비교적 신축 (2020년) 다세대주택으로, 뛰어난 교통 편의성을 가집니다.

특히, **감정가를 상회했던 주택임차권 보증금(3억 5,900만원)의 인수 리스크가 매각 조건(대항력 포기)으로 완벽히 해소**되었다는 점이 가장 큰 매력입니다. 매수인은 명도에 대한 법적 부담 없이 진행할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 5호선 영등포시장역 초역세권으로 직주근접 수요가 높으며, 서울 주요 업무 지구로의 접근성이 뛰어납니다.

깔끔한 신축 컨디션: 2020년 사용 승인된 건물로, 유지보수 비용 부담이 적고 젊은 임차 수요를 유치하기 유리합니다.

권리 위험 해소: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 선순위 임차 보증금 인수 위험 없이 안전하게 입찰할 수 있습니다.

시세 대비 저렴한 진입: 최초 감정가가 시세 대비 합리적이라면, 대항력 리스크 해소로 인해 높은 경쟁률이 예상되므로 신중한 가격 분석이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계