나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5602 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5602 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제8층 제803호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경5602
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 31, 제8층 제803호 (화곡동, 케이오피스텔1차)
• 감정가: 268,000,000원
• 최저가: 137,216,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경5602 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42길 31, 제8층 제803호 (화곡동, 케이오피스텔1차) | 감정가: 268,000,000원 | 최저가: 137,216,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경5602 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제8층 제803호

용도: 주거용 오피스텔

감정가: 268,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 소유자 고OO, 채권자 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

본건은 토지와 건물 일괄매각 건으로, 주거용 오피스텔입니다.

토지 면적: 9.24㎡ (약 2.80평)

건물 면적 (전용): 29.39㎡ (약 8.89평)

본건은 오피스텔이므로 건물 면적 29.39㎡는 전용면적입니다. 아파트의 분양면적(공급면적)에 해당하는 면적은 공용면적을 합산해야 하므로, 통상 전용면적보다 크게 산정됨을 참고하시기 바랍니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 공동주택(빌라, 오피스텔)과 다양한 상업·업무시설이 혼재된 지역에 속합니다.

교통 상황은 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 다만, 지하철역과의 도보 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

2.2. 상권분석

본건 소재지가 상업 및 업무시설이 혼재된 지역이므로, 기본적으로 상권이 형성되어 생활 편의 시설 이용에 용이합니다. 일반상업지역 내에 위치하여 상업시설 접근성이 우수하며, 소규모 상권이 밀집된 형태를 보일 것으로 예상됩니다. 오피스텔의 주된 수요층인 1~2인 가구를 위한 생활 밀착형 상권이 발달되어 있을 가능성이 높습니다.

2.3. 생활정보

화곡초등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다. 주위 환경에 상업 시설이 발달되어 있어 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설을 이용하기 편리합니다.

혐오시설 여부: 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역 등이 표기되어 있어 김포공항 관련 소음 및 고도제한의 영향을 받을 수 있습니다. 해당 지역 거주민의 만족도를 확인하기 위해서는 사전에 소음 관련 현장 조사가 필요합니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 8층건 중 8층 803호입니다.

내부 구조는 주거용 오피스텔로 (방2, 거실1, 주방1, 욕실1, 보일러실1)로 이용 중이며, 채광 및 조망이 우수한 최상층(8층)에 위치합니다.

승강기, 스프링클러, 화재탐지설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방시설 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한사항

토지는 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형이며, 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

주요 제한사항: 일반상업지역에 속해 건폐율 및 용적률 측면에서는 유리하나, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역 등 공항 시설 보호를 위한 각종 고도제한이 설정되어 있습니다. 이는 향후 재건축 시 용도 및 층수에 제약이 될 수 있는 요소입니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 구분 및 채권 관계

본건은 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매는 채권자가 집행권원(판결문 등)을 얻어 경매를 신청한 것으로, 절차 진행에는 큰 특이사항이 없습니다. 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 안전하게 인수할 권리가 없는 상태로 소유권을 취득할 가능성이 높습니다.

4.2. 임차인 관련 특이사항 (잠재적 리스크)

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

권리분석: 통상 주택도시보증공사(HUG)가 주택임차권 승계인일 경우, 기존 임차인의 대항력이 인정되어 낙찰자가 이를 인수해야 할 리스크가 있습니다. 그러나 본건은 HUG 측에서 **매수인(낙찰자)에 대한 대항력을 포기하는 조건**으로 매각이 진행되므로, 낙찰자는 임차보증금을 인수할 위험이 사실상 사라집니다.

잠재적 리스크: 대항력 포기 조건이 명시되었으나, 이사비 문제 등 명도 저항의 가능성은 일반 경매물건과 동일하게 존재합니다. 다만, 주택도시보증공사가 주체인 만큼, 명도 절차 진행은 비교적 명확할 수 있습니다.

5. 투자 의견

5.1. 종합 의견

본건은 주거용 오피스텔로서, 전용면적 29.39㎡ (약 8.89평)의 실속 있는 2룸 구조를 갖추고 있어 1~2인 가구의 수요가 꾸준한 지역에 위치합니다. 감정가 2억 6천 8백만원은 일반상업지역 내 신축 오피스텔 시세와 비교하여 적정성을 판단해야 합니다.

가장 큰 투자 안정성은 '임차인 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건' 매각이므로, 권리상 인수의 부담이 없어 명도 리스크가 크게 줄어든다는 점입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 화곡동 내 초등학교 인근, 상업시설 및 업무시설 혼재 지역으로 생활 편의성이 우수하여 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

권리 안정성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 명시되어, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험(가장 큰 경매 리스크)이 해소되어 안전한 투자가 가능합니다.

수익형 부동산: 전용 8.89평의 2룸 오피스텔은 젊은층에게 선호도가 높아 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

환금성: 일반상업지역에 위치하며, 서울 강서구의 주거용 부동산은 매매 및 임대차 시장의 움직임이 활발하여 환금성이 양호할 것으로 판단됩니다.

(끝)

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계