나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3813 [1] 경상북도 경주시 서면 도계리 757-2 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2024타경3813 [1] 경상북도 경주시 서면 도계리 757-2 답 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2024타경3813 | 소재지: 경상북도 경주시 서면 도계리 757-2 | 감정가: 14,920,000원 | 최저가: 3,583,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호는 경주지원 2024타경3813 (1)이며, 용도는 답(농지)입니다.

본건의 소재지는 경상북도 경주시 서면 도계리 757-2이고, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

소유자와 채무자는 고OO이며, 채권자는 울OOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지매각입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 373.00㎡ (약 112.83평)입니다.

감정가는 14,920,000원으로 평당 약 132,230원입니다.

건물은 없으며, 제시외면적도 없습니다.

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 서면 아화리 소재 "서면행정복지센터" 남동측 근거리에 위치합니다.

주위는 농가주택, 농경지 등으로 이루어진 마을 주변 농경지대입니다.

토지 형태 및 이용상태는 북서측 계단식 하향경사지대 내에 자체 지반이 대체로 등고평탄한 사다리형 유사 토지로서, 현재 농경지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 일반차량의 접근은 가능하며, 대중교통여건을 감안한 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 서측으로 757-6번지(도로), 757-7번지(국유지)를 경유하여 폭 약 3M의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

2.3. 토지 현황 및 제한사항

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 농업진흥구역, 접도구역에 해당합니다.

특히 농업진흥구역(절대농지)이므로 농지 보전이 강력하게 적용되는 지역입니다.

또한 접도구역에 저촉되어 있어 도로 인접 지역의 개발 행위는 제한을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석 및 법적 검토

3.1. 경매 정보

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 강제 매각으로 판단됩니다.

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 명도(인도)에 관한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 특이사항은 **농지취득자격증명** 제출이 필수라는 점입니다.

낙찰자는 매각 결정기일 전까지 해당 증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수되어 반환되지 않으니 주의해야 합니다.

또한, 토지 이용계획상 **접도구역**에 일부 저촉되어 있으며, 감정평가 시 이 점을 감안하여 평가가 이루어졌음을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 편의시설

본건은 농경지대에 위치하여 상권의 발달은 미미한 수준입니다.

다만, "서면행정복지센터"가 근거리에 위치하고 있어, 행정 편의시설 이용에는 비교적 용이할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법적 리스크

본건은 **농업진흥구역(절대농지)**에 해당하여 농지 전용(타용도 변경)에 매우 까다로운 제한이 따릅니다.

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 손실이라는 중대한 리스크가 존재합니다.

또한, **접도구역** 저촉으로 인해 건축 행위나 토지 형질 변경 등에 제한이 있을 수 있어, 낙찰 전 관할 기관을 통한 개발 가능성 사전 확인이 필수적입니다.

5.2. 현황 리스크

감정평가서에 따르면 기호(1)은 도로와 접하지만, 현황상 맹지인 기호(2)의 특성을 감안하여 감정평가가 이루어졌을 가능성도 배제할 수 없습니다. (제시된 소재지 757-2가 기호(1)과 일치한다 가정 시)

만약 본건이 현황 맹지일 경우, 가치 하락 및 이용에 중대한 제한이 따를 수 있으므로 현장조사를 통해 정확한 도로 접근성을 반드시 확인해야 합니다.

주변 시설 확인 결과 (혐오시설): 감정평가서 상에는 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 농경지대 특성상 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당하므로, 실제 현장조사를 통해 주변에 냄새나 소음 등을 유발하는 시설의 존재 여부를 파악하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경주시 서면 소재의 농림지역 내 농지(답)로, 감정가가 비교적 소액이므로 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

농지라는 특성 및 농업진흥구역이라는 강력한 규제로 인해 개발을 목적으로 한 투자는 매우 어렵습니다.

따라서 실수요자(농업인)의 관점에서 접근하거나, 장기적인 보전/농지 투자 관점에서만 고려되어야 할 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 서면행정복지센터 근거리에 위치하며, 차량 접근이 양호한 편입니다.

**소액 투자:** 감정가가 1,492만 원으로 총 투자 금액 부담이 적어 소액으로 부동산 투자가 가능합니다.

**도로 접근성:** 서측으로 폭 약 3M 포장도로에 접하고 있어 농기계 및 차량 통행이 용이합니다.

**절대농지:** 농지 가치 보전 및 투기 목적 개발 수요가 차단되므로 안정적인 농지 가치 유지가 가능합니다. (단, 개발 시점 기대가치는 낮음)

법원 정보

경주지원 경매4계